Für Immobilien Freunde

Änderungen im Jahr 2024

Wed, 10 Jan 2024 08:20:32 GMT

Was bringt 2024 in der Wohnungswirtschaft

Neue Regelungen im Bereich erneuerbare Energien und Heizungsbetrieb treten 2024 in Kraft, insbesondere durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ursprünglich für alle ab 2024 neu eingebauten Heizungen geplant, gilt die Vorschrift, dass mindestens 65 % erneuerbare Energien genutzt werden müssen, vorerst nur für Neubaugebiete ab Januar 2024. Bestands- und Neubauten außerhalb dieser Gebiete haben Übergangsfristen bis spätestens Ende Juni 2028. Kontrollen betreffen auch die Inspektion von Wärmepumpen, Kontrolle bei Nutzung von Wasser als Wärmeträger, hydraulischen Abgleich für bestimmte Gebäude ab 2024, Austauschpflicht von Konstanttemperaturkesseln über 30 Jahre alt, sowie schärfere Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen bei Sanierungen.

Das GEG führt zu Bußgeldern bei Verstößen, beispielsweise zwischen 5.000 € und 50.000 € bei versäumtem Heizungstausch. Die Heizungsförderung für klimafreundliche Systeme wird angepasst, wobei Förderungen bis zu 70 % der Kosten möglich sind. Der Grundfreibetrag der Einkommensteuer steigt ab 2024 auf 11.604 €, und eine bundesweite Solarpflicht für Neubauten wird eingeführt, ebenso wie eine erweiterte CO2-Steuer. Die Umlage von Kabelgebühren entfällt ab Juli 2024, und Glasfaseranbindung kann über Nebenkosten abgerechnet werden.

Weitere Änderungen betreffen die Rauchmelderpflicht in Sachsen ab 2024 für alle Bestandsbauten, die Verlängerung der Energiepreisbremsen bis März 2024, die Notwendigkeit qualifizierter Mietspiegel ab 2024 für größere Gemeinden, und die Nutzung von Wohn-Riester-Guthaben für energetische Sanierungen. Die Steuerfrist für die Einkommensteuererklärung 2023 wurde bis zum 2. September 2024 verlängert.

Insgesamt bedeuten die neuen Regelungen Mehraufwand und steigende Kosten, aber auch Chancen durch Förderungen und höhere Freibeträge.

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Die Herzstücke eines Mehrfamilienhauses: Die wichtigsten Gewerke im Fokus

Tue, 02 Jan 2024 10:36:09 GMT

Die Herzstücke eines Mehrfamilienhauses: Die wichtigsten Gewerke im Fokus

Hallo liebe Leser

heute möchte ich mit euch über die elementaren Gewerke sprechen, die ein Mehrfamilienhaus erfolgreich machen. ��

*1. Elektroinstallation:*

Ein reibungsloser Betrieb erfordert eine moderne Elektroinstallation. Von der Sicherheitstechnik bis zur smarten Gebäudesteuerung – hier wird die Basis für Komfort und Effizienz geschaffen.

*2. Sanitär- und Heizungstechnik:*

Die Versorgung mit warmem Wasser, die Heizungsanlage und moderne Sanitäranlagen sind essentiell für Wohnqualität und Energieeffizienz. Eine durchdachte Heizungs- und Sanitärtechnik trägt zum Werterhalt bei.

*3. Dachdeckerarbeiten:*

Ein intaktes Dach schützt nicht nur vor Witterungseinflüssen, sondern beeinflusst auch die Energiebilanz. Regelmäßige Wartung und eventuelle Modernisierung sind hier entscheidend.

*4. Fassadengestaltung und Wärmedämmung:*

Die Fassade prägt nicht nur das äußere Erscheinungsbild, sondern hat auch maßgeblichen Einfluss auf die Energieeffizienz. Moderne Wärmedämmung spart Kosten und schont die Umwelt.

*5. Aufzugs- und Anlagentechnik:*

Insbesondere in größeren Mehrfamilienhäusern ist eine zuverlässige Aufzugstechnik unverzichtbar. Aber auch andere Anlagen wie Lüftungs- und Klimaanlagen tragen zum Wohnkomfort bei.

*6. Schließ- und Sicherheitstechnik:*

Die Sicherheit der Bewohner ist oberstes Gebot. Moderne Schließ- und Sicherheitstechnik gewährleisten einen effektiven Schutz vor Einbrüchen und schaffen Vertrauen.

Diese Gewerke bilden das Rückgrat eines jeden Mehrfamilienhauses. Durch eine strategische Planung, regelmäßige Wartung und gezielte Modernisierung lassen sich nicht nur Wohnqualität und Komfort steigern, sondern auch langfristige Kosten minimieren. ��✨

Welche Gewerke haltet ihr für besonders wichtig? Lasst es mich in den Kommentaren wissen!

Was ist das Residualwertverfahren und wie können Sie davon profitieren?

Wed, 20 Dec 2023 11:05:05 GMT

Das Residualwertverfahren in der Immobilienbewertung

*Guten Tag, liebe Community! ��*

Ich hoffe, euch geht es gut! Heute möchte ich mit euch über ein faszinierendes Thema sprechen: das Residualwertverfahren in der Immobilienbewertung. ��✨

**Was ist das Residualwertverfahren?**

Das Residualwertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Im Gegensatz zu traditionellen Ansätzen, die auf vergangenen Transaktionen basieren, konzentriert sich das Residualwertverfahren auf die zukünftigen Einnahmen, die durch die Immobilie generiert werden.

**Wie funktioniert es?**

Die Grundidee ist simpel: Der Residualwert wird ermittelt, indem man die zukünftigen Einnahmen (zum Beispiel Mieteinnahmen) von den erwarteten Ausgaben abzieht. Der verbleibende Betrag ist der Residualwert. Dieser wird dann auf den heutigen Wert abgezinst, um den aktuellen Marktwert zu erhalten.

**Für wen eignet sich das Residualwertverfahren?**

1. **Projektentwickler:** Das Residualwertverfahren ist besonders nützlich für Projektentwickler, die den Wert einer Immobilie nach der Entwicklung bestimmen möchten.

2. **Investoren:** Investoren können das Residualwertverfahren verwenden, um die Rentabilität einer Immobilie im Laufe der Zeit zu prognostizieren.

3. **Finanzinstitute:** Banken und Finanzinstitute können das Verfahren nutzen, um die Kreditwürdigkeit von Projekten zu beurteilen.

**Vorteile des Residualwertverfahrens:**

- **Zukunftsorientiert:** Es berücksichtigt die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie.

- **Flexibilität:** Es kann für verschiedene Arten von Immobilien und Entwicklungsprojekten angewendet werden.

- **Risikobewertung:** Es hilft, das Risiko und die Rentabilität eines Projekts zu bewerten.

**Fazit:**

Das Residualwertverfahren ist eine mächtige Methode, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, insbesondere wenn zukünftige Einnahmen eine entscheidende Rolle spielen. Projektentwickler, Investoren und Finanzinstitute können davon profitieren, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Ich bin gespannt auf eure Gedanken und Erfahrungen zum Residualwertverfahren! Teilt gerne eure Meinungen in den Kommentaren. ��✨

*Lasst uns die Diskussion beginnen und voneinander lernen! Bis bald!* ��

Mit besten Grüßen,

Christian Esch

Gutachter DIN EN ISO/IEC 17024

Beleihungswert für Immobilien

Wed, 06 Dec 2023 09:48:47 GMT

Der Beleihungswert: Die solide Basis für Immobilienfinanzierung**

Liebe -Community,

heute möchte ich mit euch über einen entscheidenden Faktor in der Immobilienfinanzierung sprechen: den Beleihungswert.

**Was ist der Beleihungswert?**

Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Wert, den ein Finanzinstitut ihr zuordnet, wenn es darum geht, einen Kredit zu vergeben. Dieser Wert bildet die Basis für die Höhe des Darlehens und beeinflusst somit maßgeblich die Finanzierungsmöglichkeiten.

**Wie wird er ermittelt?**

Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch eine professionelle Immobilienbewertung. Faktoren wie Lage, Größe, Bauzustand und Ausstattung fließen in die Bewertung ein.

**Warum ist der Beleihungswert wichtig?**

1. **Sicherheit für Finanzinstitute:** Der Beleihungswert dient als Sicherheit für die Kreditgeber. Er gibt an, wie viel die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers wert ist.

2. **Einfluss auf Kreditkonditionen:** Ein hoher Beleihungswert ermöglicht oft bessere Konditionen, während ein niedriger Wert die Finanzierung erschweren kann.

3. **Planungssicherheit:** Sowohl für Kreditgeber als auch Kreditnehmer schafft der Beleihungswert Transparenz und Planungssicherheit.

**Tipps für Immobilienbesitzer:**

1. **Werterhaltung:** Pflegen Sie Ihre Immobilie gut, um ihren Wert zu erhalten oder zu steigern.

2. **Professionelle Bewertung:** Lassen Sie eine regelmäßige professionelle Bewertung durchführen, um den Beleihungswert aktuell zu halten.

3. **Beratung suchen:** Bei Veränderungen an der Immobilie oder bei Finanzierungsfragen suchen Sie professionelle Beratung.

Der Beleihungswert ist mehr als eine Zahl – er ist die Grundlage für eine solide Immobilienfinanzierung. Teilt gerne eure Gedanken und Erfahrungen zum Thema!

6 Steuertipps für angehende Immobilieninvestoren

Tue, 14 Nov 2023 19:17:47 GMT

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Instandhaltungsplan für eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Sat, 11 Nov 2023 13:31:15 GMT

Wie kann eine WEG zusammen mit dem Verwalter, systematisch einen Instandhaltungsplan erstellen

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Die wichtigsten Steuern beim Immobilienhandel

Sun, 05 Nov 2023 14:20:50 GMT

Immobilienhandel als Einkommensquelle? Ja sicher. Aber auf die Steuern achten!

Der Handel mit Immobilien unterliegt in vielen Ländern einer Vielzahl steuerlicher Regelungen und Vorschriften. In Deutschland sind einige der wichtigsten steuerlichen Punkte, die beim Handel mit Immobilien zu beachten sind, die folgenden:

Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Immobilien an. Der genaue Prozentsatz variiert von Bundesland zu Bundesland in Deutschland. Es ist wichtig, die gültigen Sätze in Ihrem jeweiligen Bundesland zu berücksichtigen.

Einkommensteuer:

Wenn Sie Immobilien kaufen und verkaufen und dabei Gewinne erzielen, müssen diese Gewinne in der Regel in Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben werden. Dies gilt insbesondere für gewerbliche Händler von Immobilien. Privatpersonen, die Immobilien nur gelegentlich verkaufen, können unter bestimmten Umständen von der Einkommensteuer befreit sein.

Umsatzsteuer:

Beim Verkauf von Neubauimmobilien kann die Umsatzsteuer anfallen. Dies betrifft insbesondere gewerbliche Immobilienentwickler und Bauträger.

Spekulationssteuer:

In Deutschland gibt es eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wenn Sie eine Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufen, können Gewinne aus dem Verkauf steuerpflichtig sein. Nach Ablauf der Frist sind die Gewinne in der Regel steuerfrei.

Grundsteuer:

Als Eigentümer von Immobilien sind Sie in der Regel verpflichtet, Grundsteuern zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Einheitswerts der Immobilie.

Kapitalertragsteuer:

Wenn Sie Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien erzielen, können diese Einnahmen der Kapitalertragsteuer unterliegen.

Finanzamtliche Meldungen:

In Deutschland sind Immobilientransaktionen meldepflichtig. Dies betrifft insbesondere den Erwerb und Verkauf von Immobilien. Die Nichtmeldung kann zu rechtlichen Konsequenzen führen.

Erbschafts- und Schenkungssteuer:

Wenn Sie Immobilien erben oder verschenken, können diese Transaktionen erbschafts- oder schenkungssteuerpflichtig sein. Die genaue Höhe der Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Abschreibung und Werbungskosten:

Wenn Sie vermietete Immobilien besitzen, können Sie unter bestimmten Bedingungen Abschreibungen und Werbungskosten geltend machen, um Ihre steuerliche Belastung zu verringern.

Es ist ratsam, sich vor jeder Immobilientransaktion von einem Steuerberater oder einem Fachmann für Steuerrecht beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Pflichten und Möglichkeiten vollständig verstehen und beachten. Die steuerlichen Regelungen können komplex sein und variieren je nach individueller Situation und Immobilientransaktion.

Wohnungskauf – überprüfen Sie besser den Mietvertrag

Wed, 18 Oct 2023 08:33:48 GMT

Der Erwerb einer Eigentumswohnung bringt viel Arbeit mit sich

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Wie will unsere Bundesregierung die schwächelnde Bauwirtschaft stärken?

Mon, 09 Oct 2023 10:30:36 GMT

Maßnahmen der Bundesregierung für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum und zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft

1. Degressive AfA (Absetzung für Abnutzung)

Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes vorgeschlagen, eine degressive AfA in Höhe von jährlich 6 Prozent für neu errichtete Wohngebäude einzuführen; die degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen. Sie schafft über diesen Mechanismus Investitionsanreize, die zur Stabilisierung der Bauwirtschaft beitragen können. Die Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor. Es kann ab einem Effizienzstandard von EH 55 gebaut werden.

Die degressive AfA wird für Gebäude gelten, die Wohnzwecken dienen und mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Erstmals soll nicht der Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA sein, sondern der angezeigte Baubeginn. Die degressive AfA ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von 2 auf 3 Prozent und die Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Mietwohnungsneubau, die bereits hilfreich waren.

2. Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard wird ausgesetzt

Die Reduzierung von Treibhausgas-Emissionen ist gerade im Gebäudebereich vordringlich für den Klimaschutz und um weiter steigende Kosten fossiler Energieträger zu vermeiden. Mit der Einführung von EH 55 als Standard zum 1. Januar 2023 im Hinblick auf den Primärenergiebedarf wurde ein erster wichtiger Schritt für Neubauten umgesetzt.

In den aktuellen Verhandlungen über die Reform der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) wird auch eine Überarbeitung der Anforderungssystematik sowie des Neubaustandards diskutiert. Mit der Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist allerdings sichergestellt, dass ab 1. Januar 2024 im Neubau klimaneutral geheizt wird. Angesichts der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen in der Bau- und Wohnungswirtschaft durch hohe Zinsen und Baukosten ist die Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard in dieser Legislaturperiode nicht mehr nötig und wird ausgesetzt.

Europaweit brauchen wir Ambitionen und verlässliches Handeln für den Klimaschutz in allen Sektoren. Sobald bürokratiearm leistbar, wollen wir den Klimaschutz auch bei Materialien und ihrer Produktion verankern, sodass die THG-Emissionen eines Gebäudes im gesamten Lebenszyklus in den Blick genommen werden, ohne dabei die aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz abzusenken. Dadurch wird ein Anreiz gesetzt, künftig den Einsatz von nachhaltigen, nachwachsenden Baustoffen und Recyclingmaterial zu erhöhen. Bei der für 2024 geplanten Novellierung des Vergaberechts streben wir an, Nachhaltigkeitskriterien stärker zu verankern.

Bei den Verhandlungen über die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) setzen wir uns für anspruchsvolle Sanierungsquoten für den gesamten Gebäudebestand ein, wollen aber verpflichtende Sanierungen einzelner Wohngebäude ausschließen. Wir entwickeln die im GEG bereits etablierten bedingten Anforderungen zielgerichtet weiter.

3. Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle vereinfachen und beschleunigen

Der Bund wird in Städten und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten den Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle vereinfachen und beschleunigen. Dazu wird eine an die Generalklausel des § 246 Absatz 14 Baugesetzbuch (BauGB) angelehnte Sonderregelung befristet bis zum 31. Dezember 2026 geschaffen. Das BMWSB wird eine entsprechende Änderung des BauGB noch in diesem Jahr vorlegen.

4. Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau

Die Bundesregierung hat vorgeschlagen, den Ländern im Zeitraum von 2022 bis 2027 Programmmittel in Höhe von insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Jeder Euro des Bundes wird aktuell durch rund 1,50 Euro der Länder kofinanziert. Bei Fortführung dieser bisherigen Komplementärfinanzierung stehen damit gesamtstaatlich rd. 45 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bis 2027 zur Verfügung. Bund und Länder übernehmen damit weiterhin gemeinsam Verantwortung.

5. KfW-Neubauprogramme "Klimafreundlicher Neubau" (KFN) und "Wohneigentum für Familien" (WEF)

Die Bundesregierung sorgt bereits dafür, dass sich klimafreundliches Bauen auszahlt. Sie wird die beiden KfW-Neubauprogramme "Klimafreundlicher Neubau" (KFN) und "Wohneigentum für Familien" (WEF) nochmals attraktiver ausgestalten.

Beim WEF werden die Kredithöchstbeträge um 30.000 Euro angehoben. Außerdem wird die Grenze des zu versteuernden Einkommens, bis zu dem ein zinsvergünstigtes Darlehen beantragt werden kann, von 60.000 Euro/Jahr auf 90.000 Euro/Jahr angehoben. Damit können noch mehr Familien das Programm in Anspruch nehmen

6. Wohneigentumsprogramm "Jung kauft Alt"

Die Bundesregierung wird für 2024 und 2025 ein Wohneigentumsprogramm "Jung kauft Alt" für den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden verbunden mit einer an den BEG-Regeln orientierten Sanierungsauflage einführen. Das Programm wird über die KfW abgewickelt. Der zusätzliche Finanzierungsbedarf bis 2027 an Programmmitteln soll analog der schon bestehenden Förderung des "Klimafreundlichen Neubaus/ Wohneigentum für Familien" (WEF) aus dem Klima- und Transformationsfonds bereitgestellt werden.

7. Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten

Deutschlandweit gibt es Leerstand bei Gewerbeimmobilien. Büros und Räume des Einzelhandels werden auch in Folge der wirtschaftlichen Entwicklung aufgrund der COVID-Pandemie nicht mehr in bisherigem Maße gebraucht.

Das Bundesinstitut für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) hat in einer Studie prognostiziert, dass hier ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten besteht. Die Nutzung dieser Immobilien spart Fläche und Baustoffe. Sofern sie mit anspruchsvollen Sanierungen einhergeht, ist ihre ökologische Bilanz vorteilhaft.

Für Eigentümer und Investoren, die für geeignete Gewerbeimmobilien nach den BEG-Förderbedingungen eine Förderung aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) in Anspruch nehmen können und sie dabei zugleich zu Wohnraum umbauen, wird 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit einem Volumen von insgesamt 480 Millionen Euro Programmmitteln aufgelegt. Durch zinsverbilligte Kredite sollen damit der klimafreundliche Umbau gefördert und Leerstand beseitigt werden. Die Finanzierung soll ebenfalls aus den Mitteln des KTF bereitgestellt werden.

8. Bauen im Sinne des Gebäudetyps E soll befördert werden

Bauen muss zukünftig einfacher, schneller und günstiger werden. Dazu soll das Bauen im Sinne des Gebäudetyps E befördert werden, indem die Vertragspartner Spielräume für innovative Planung vereinbaren, auch durch Abweichen von kostenintensiven Standards. Die Länder beabsichtigen, dazu Änderungen der Musterbauordnung und der Landesbauordnungen vorzunehmen. Die Bundesregierung wird – in Absprache mit den Partnern des Bündnisses – eine "Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E" bis Ende des Jahres vorlegen, um dafür zu sorgen, dass für die Beteiligten vereinfachtes Bauen rechtssicher gelingen kann.

9. Vergünstigte Abgabe Bundes- und Landeseigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) wird die bislang bis Ende 2024 befristete Möglichkeit zur vergünstigten Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau um weitere fünf Jahre fortführen. Sie schafft damit Anreize zur Entwicklung von Bauland durch die Kommunen. Aufgrund der konjunkturellen Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt und der gestiegenen Baukosten bestünde eine weitere Option darin, den Verbilligungsbetrag von bis zu 25.000 Euro pro neu geschaffener Sozialwohnung spürbar um 40 Prozent auf 35.000 Euro pro Sozialwohnung anzuheben und zusätzlich das Verbilligungsvolumen für sonstige öffentliche Zwecke um 10 Millionen Euro pro Jahr zu erhöhen. Die Bundesregierung prüft zudem, ob es der BImA ermöglicht werden könnte, bei der Bestellung von Erbbaurechten an für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus genutzten Flächen, den jährlichen Erbbauzins auf der Grundlage eines verbilligten Verkehrswerts als marktüblichen bzw. angemessenen Erbbauzins zu berechnen. Die Entscheidung über diese Möglichkeit sollte im künftigen Haushaltsaufstellungsverfahren getroffen werden und muss auch die erheblichen haushaltspolitischen Herausforderungen des Bundes in den Blick nehmen, die eine konsequente Überprüfung von Einnahmen und Ausgaben sowie einen verstärkten Blick auf originäre Bundeszuständigkeiten erfordern.

10. Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe

Die Bundesregierung wird in der TA Lärm in Form einer Experimentierklausel die Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe anheben. Über die Anwendung der Experimentierklausel entscheidet die Gemeinde im Bebauungsplan. Die Bundesregierung wird klarstellen, dass sonstige Möglichkeiten der planerischen Lärmkonfliktbewältigung in der Bauleitplanung durch die Experimentierklausel nicht ausgeschlossen werden.

11. Förderung beim Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage

Die Bundesregierung treibt die Heizwende voran. Sie unterstützt im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung Hauseigentümer künftig beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage – in der Höhe abhängig vom Einkommen – von bis zu 30 bis 75 Prozent. Die Richtlinie der BEG-Sanierungsförderung sieht einen sog. Klima-Bonus (Speed-Bonus) insbesondere für den Austausch besonders alter Heizungen vor. Die Bundesregierung erhöht den Speed-Bonus in 2024 und 2025 von 20 auf 25 Prozent und zieht die geplante Degression vor. Um jetzt einen Sanierungsimpuls zu setzen, soll der Speed-Bonus 2026 und 2027 um jeweils 5 Prozent gesenkt werden, danach um 3 Prozent.

Die Bundesregierung weitet den Speed-Bonus zudem auch auf Wohnungsunternehmen sowie Vermieterinnen und Vermieter aus und motiviert damit Wohnungsunternehmen, zeitnah einen Beitrag zur Wärmewende zu leisten. Sie entlastet damit auch Mieterinnen und Mieter. Um einen weiteren Impuls für die Baukonjunktur zu setzen, soll die energieeffiziente Sanierung einen Schub bekommen. Die bisherigen Sanierungssätze von 15 Prozent als Zuschuss und 20 Prozent steuerliche Abschreibung sollen jeweils auf 30 Prozent angehoben werden. Im Sinne des Speed-Bonus sinkt der Zuschuss ab 2026 wieder auf 15 Prozent, die steuerliche Abschreibung auf 20 Prozent.

12. Senkung der Erwerbsnebenkosten

Die Bundesregierung hat das Ziel, mehr Bürgerinnen und Bürgern zu ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum wohnen zu können. Deshalb soll der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erleichtert werden. Ein wichtiger Beitrag hierfür ist die Senkung der Erwerbsnebenkosten, was – auch in Anbetracht der gestiegenen Zinsen – die Finanzierung einer Immobilie erleichtern würde. Denn diese Nebenkosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital erbracht werden.

Daher will die Bundesregierung den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer (z. B. durch einen Freibetrag) ermöglichen. Hierzu wurde den Ländern auf Arbeitsebene ein Vorschlag für eine Öffnungsklausel zur landesspezifischen Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer unterbreitet. Dies war ein erster Schritt, um in einen Dialog mit den Ländern zu treten. Zur Gegenfinanzierung werden nun verschiedene Möglichkeiten einer erweiterten Besteuerung von sog. Share Deals geprüft. Bislang lehnt eine Mehrheit der Länder, deren Belange bei Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes aufgrund deren alleiniger Ertragskompetenz besonderer Berücksichtigung bedürfen, den Vorschlag jedoch ab. Die Erörterungen werden aber fortgesetzt.

13. Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren

Planen und Genehmigen muss deutlich schneller werden. In den vergangenen eineinhalb Jahren hat die Bundesregierung mehrere Gesetzespakete auf den Weg gebracht, mit denen der Wohnungsbau spürbar beschleunigt werden konnte. Durch die Digitalisierungsnovelle des BauGB konnten die Genehmigungsfristen für Bauleitpläne von bisher drei Monaten auf einen Monat verkürzt werden.

Die Geschwindigkeit muss weiter erhöht, Aktenberge in den Bauämtern reduziert werden. Mit den 16 Ländern wird die Bundesregierung noch in diesem Jahr einen "Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung" abschließen.

Die Länder planen bereits jetzt zur nächsten Fachkonferenz im November 2023 u.a. folgende Änderungen in den Landesbauordnungen vorzunehmen:

• Einmal bereits in einem Land erteilte Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen erhalten bundesweit Gültigkeit und werden uneingeschränkt gegenseitig anerkannt.

• Die Dauer von allen Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau wird zeitlich begrenzt. Es wird befristet bis 2026 in allen Landesbauordnungen eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von 3 Monaten eingeführt.

• Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschl. die Errichtung von Dachgauben werden zukünftig unter bestimmten Bedingungen in allen Landesbauordnungen genehmigungsfrei sein.

• Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen werden in allen Landesbauordnungen vereinheitlicht, verbunden mit dem Ziel, dass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand entfällt.

14. Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen lassen

Wir wollen bereits im nächsten Jahr die Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen lassen, um mit einem neuen Marktsegment dauerhafte Sozialbindungen im Neubau wie im Bestand zu schaffen. Die Bundesregierung strebt dazu Investitionszuschüsse und Steuervorteile an.

Worauf ist vor, während und nach einer Besichtigung zu achten

Wed, 04 Oct 2023 08:04:16 GMT

Besichtigungen sinnvoll planen

Eine Immobilienbesichtigung ist eine wichtige Gelegenheit, um das Haus oder die Wohnung zu inspizieren und sicherzustellen, dass es Ihren Anforderungen entspricht. Hier sind einige Dinge, auf die Sie achten sollten:

Vor der Besichtigung : Legen Sie fest, was Ihnen wichtig ist. Unsere Checkliste hilft Ihnen, Wohnwünsche zu definieren und Prioritäten zu setzen. Stimmt die Infrastruktur? Sind Schulen, Kindergärten und Ärzte in der Nähe? Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Freizeitmöglichkeiten und vielleicht die Anbindung zur Autobahn können auch wichtige Kriterien sein. Dies erspart viele lange Wege. Suchen Sie am besten vor der Hausbesichtigung das Gespräch mit den Anwohnern. So können Sie auch noch andere Vor- und Nachteile herausfinden, die auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind.

Während der Besichtigung : Achten Sie auf den Zustand des Hauses oder der Wohnung. Sind Mängel erkennbar? Ist das Haus oder die Wohnung hellhörig? Wie sieht es mit der Beleuchtung aus? Sind alle Räume gut beleuchtet? Wie ist die Raumaufteilung? Ist genügend Stauraum vorhanden? Wie sieht es mit der Heizung aus? Funktioniert sie einwandfrei?

Nach der Besichtigung : Nehmen Sie sich Zeit, um Ihre Eindrücke zu sammeln und zu überdenken. Prüfen Sie, ob das, was Sie gesehen haben, mit Ihren Ansprüchen übereinstimmt.

Auf unserer Seite finden Sie eine 100% Gratis Checkliste für eine optimale Objektbesichtigung, die Ihnen helfen kann, alle wichtigen Punkte im Auge zu behalten.

Was sind Absetzbare Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

Tue, 26 Sep 2023 09:17:00 GMT

Dies ist nicht als Steuerberatung zu verstehen. Wir geben Ihnen den Rat "informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater"

Absetzbare Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

Die folgenden alphabetisch aufgelisteten Aufwendungen zählen zu den relevantesten steuerlich absetzbaren Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung.

Abbruchkosten

Steht ein von Ihnen vermietetes Haus leer und wird abgerissen, weil während der Dauer der Vermietung schwere Mängel am Bau aufgetreten sind, dürfen Sie die Abbruchkosten und die Abschreibungen sofort als Werbungskosten geltend machen. Dies ist auch dann möglich, wenn Sie dort später ein selbst genutztes Haus errichten (Urteil des BFH vom 31.07.2007; Az. IX R 51/05).

Haben Sie ein noch sanierungsfähiges Gebäude abgerissen, weil Sie dort ein Haus zur Eigennutzung bauen oder das Grundstück verkaufen wollen, können Sie natürlich keine Werbungskosten zur Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Steuererklärung geltend machen.

Abwassergebühren

Abwassergebühren sind Gebühren, die die Kommune für die Entsorgung des Abwassers berechnet. Legen Sie diese auf die Mieter Ihres Objekts um, erhöhen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und können die Gebühren als Werbungskosten sofort abziehen.

Anschaffungskosten

Als Anschaffungskosten bezeichnet man alle Kosten, die für den Kauf einer Immobilie anfallen (Kauf- und Kaufnebenkosten). Dazu zählen der Kaufpreis selbst und die Aufwendungen, die für den Abschluss des Kaufvertrages und den Eigentümerwechsel nötig sind. Beziehen sie sich auf das gekaufte und zukünftig vermietete Gebäude, können sie dem Kaufpreis angerechnet und mit abgeschrieben werden. Die Anschaffungsnebenkosten umfassen Notarkosten, Kosten für die Grundbucheintragung, die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Kosten für den Gutachter, Gerichtskosten (falls Sie das Objekt per Zwangsversteigerung erworben haben), Fahrtkosten und Telefonkosten, die sich auf das Objekt beziehen. Sofort abziehbare Werbungskosten sind beispielsweise Notarkosten, die für die Eintragung der Bank als Eigentümer im Grundbuch entstehen.

Bauerwartungsland

Als Bauerwartungsland bezeichnet man ein unbebautes Grundstück, welches Sie mit der Absicht erwerben, es später zu bebauen, um mit dem Gebäude ein Einkommen aus Vermietung und Verpachtung erzielen zu können. Können Sie Ihre Bauabsicht mit den entsprechenden Nachweisen belegen, dürfen Sie die dafür anfallenden Kosten als Werbungskosten sofort geltend machen (BFH-Urteil vom 4.06.1991; Az. IX R 30/89). Laut dem hessischen Finanzgericht (03.03.2005; Az. 3 V 425/04) ist die Bebaubarkeit des Grundstücks allein jedoch kein Beweis für Ihre Vermietungsabsicht.

Baumängel

Die Kosten zur Beseitigung von Baumängeln können Sie nur dann sofort als Werbungskosten abziehen, wenn die Mängel erst nach Beendigung der Bauarbeiten erkennbar sind (Urteil des BFH vom 19.07.1985; Az. III R 170/80). Haben Sie die Baumängel während der Bauarbeiten entdeckt, sind die zu ihrer Behebung erforderlichen Ausgaben Herstellungskosten, welche Sie abschreiben können (BFH-Urteil vom 1. Dezember 1987; Az. IX R 134/83).

Bausparvertrag

Haben Sie einen Bausparvertrag unterschrieben, können Sie die im Zusammenhang mit dem Abschluss entstandenen Kosten als Werbungskosten sofort in Abzug bringen, wenn Sie diesen Vertrag mit der Absicht eingehen, später zu vermieten (Urteil des BFH vom 01.10.2002; Az. IX R 12/00).

Besichtigungsfahrten

Darunter fallen Kosten für Fahrten zu einem Maklertermin oder Fahrten im Rahmen der Suche nach einer vermietbaren Immobilie. Kommt der Kauf nicht zustande, können Sie die Fahrtkosten als Werbungskosten sofort abziehen (BFH-Urteil vom 10.03.1981; Az. VIII R 195/77). Erwerben Sie das Haus anschließend, gehören die Aufwendungen für Besichtigungsfahrten zu den Anschaffungsnebenkosten.

Damnum/Disagio

Als Damnum oder Disagio bezeichnet man einen in Prozent angegebenen Abschlag, den Sie bei der Auszahlung Ihres Immobilienkredits in Kauf nehmen müssen. Weil das Disagio zu den Finanzierungskosten zählt, können Sie es sofort von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass dafür ein marktüblicher Zinssatz angesetzt wird (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Für Darlehensverträge mit mindestens fünfjähriger Zinsbindungsfrist, die nach dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, gilt ein Damnum bis 5 % des Darlehensbetrages als marktüblich. Kaufen Sie ein Haus und vereinbaren Sie mit dem Verkäufer die Erstattung des Abschlags außerhalb des Kaufvertrags, dürfen Sie ihn als Finanzierungskosten sofort abziehen (BFH-Urteil vom 12.05.2009; Az. IX R 40/08). Ist er im Kaufpreis (Kaufvertrag) enthalten, können Sie ihn als Anschaffungsnebenkosten abschreiben.

Drittaufwand

Bezahlen nicht Sie als Vermieter, sondern beispielsweise ein Familienangehöriger in Ihrem Auftrag Handwerker, gehört dieser sogenannte Drittaufwand ebenfalls zu den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen (BFH-Urteil vom 15.01.2008; Az. IX R 45/07). Der Abzug ist sogar erlaubt, wenn das die Rechnung für die Renovierung bezahlende Familienmitglied als Ihr Mieter im betreffenden Objekt wohnt.

Eigenleistungen

Erbringen Sie an Ihrem zur Vermietung vorgesehenen Haus handwerkliche Eigenleistungen, dürfen Sie diese nicht steuerlich absetzen.

Energieausweis

Weil Sie Ihren Mietern seit dem 01.07.2008 einen Energieausweis vorlegen müssen, können Sie diesen als Werbungskosten sofort in Abzug bringen.

Erbbaurecht

Vermieten Sie ein Haus auf einem Grundstück, dessen Erbbaurecht Sie erworben haben, dürfen Sie die Erbbauzinsen im Jahr ihrer Zahlung sofort absetzen. Zahlen Sie diese jedoch für wenigstens fünf Jahre im Voraus, müssen Sie sie nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG gleichmäßig auf den Nutzungszeitraum verteilt abschreiben. Die beim Erwerb des Erbbaurechts angefallenen Aufwendungen wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Vermessungsgebühren zählen zu den Anschaffungskosten. Diese müssen Sie laut einem Urteil des BFH vom 04.06.1991 (Az. X R 136/87) über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abschreiben.

Erhaltungsaufwand

Der Erhaltungsaufwand dient dazu, das vorhandene vermietete Objekt instand zu setzen, zu erhalten, zu modernisieren oder zu erneuern. Aufwendungen dieser Art dürfen Sie im Jahr der Zahlung in einem Betrag sofort abziehen. Handelt es sich um einen größeren Betrag, verteilen Sie ihn gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre. Das gilt nach §§ 11 a, b EStG auch für sanierungsbedürftige Häuser und Baudenkmäler, die Sie vermieten wollen. Haben Sie ein Doppel- oder Mehrfamilienhaus gekauft, dürfen Sie wegen des erhöhten Erhaltungsaufwands die 15-Prozent-Grenze auf die Anschaffungskosten des gesamten Hauses beziehen. Gehören Ihnen nur einzelne Eigentumswohnungen in einem Haus, ist die 15-Prozent-Grenze auf jede einzelne Wohnung anzuwenden. Von Ihrem erhöhten Erhaltungsaufwand müssen Sie Kosten für Arbeiten, die Ihr Haus erweitern (Anbauten), die sich nicht auf Ihr Haus beziehen (Außenbereich) und regelmäßig anfallende Kosten für die laufende Erhaltung (jährliche Wartung der Heizungsanlage) abziehen. Die Erweiterungsarbeiten gehören zu den abzuschreibenden Herstellungskosten, die Wartungsarbeiten sind sofort absetzbar.

Erschließungskosten und Anliegerbeiträge

Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück, müssen Sie vorab Erschließungsmaßnahmen durchführen. Die dabei entstehenden Kosten zählen Sie zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts. Müssen Sie die bestehenden Erschließungseinrichtungen erneuern, sind die Kosten dafür sofort abziehbar.

Fahrtkosten

Kosten für Fahrten zur Bank wegen der Baufinanzierung, zu Ihrem vermieteten Haus, zu Heimwerkermärkten, zur Besichtigung von Objekten, die Sie aber nicht kaufen und zu Treffen mit potenziellen Mietern in Ihrem Haus zählen zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Sie rechnen sie so ab, als würde es sich um eine berufliche Auswärtstätigkeit handeln.

Finanzierungskosten

Erhalten Sie einen Bankkredit für ein Objekt, das Sie vermieten möchten, dürfen Sie sämtliche Finanzierungskosten sofort in Abzug bringen. Das sind unter anderem Kreditzinsen, Abschlussgebühren, Disagio, Fahrtkosten, die im Rahmen der Finanzierung erforderlich sind, Kosten für Fotokopien der Beleihungsunterlagen, Maklergebühren für die Kreditvermittlung, Kosten für die Erstellung eines Finanzierungsplans, Notarkosten für die Grundschuldeintragung und Porto- und Telefonkosten.

Fußbodenbelag

Müssen Sie in Ihrem zur Vermietung vorbereiteten Haus den Bodenbelag erneuern, zählen die Kosten dafür zum sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand. Bei nur loser Verlegung auf dem Parkettboden gehören sie zu den Anschaffungskosten und müssen über einen Zeitraum von acht Jahren abgeschrieben werden. Beträgt dieser Erhaltungsaufwand mehr als 500 Euro pro Quadratmeter, muss die Abschreibung 15 Jahre lang erfolgen.

Gerichtskosten

Entstehen Ihnen im Rahmen Ihrer Immobilienvermietung Gerichtskosten, können Sie diese ebenfalls sofort von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen.

Grundbuchgebühren

Die vom Grundbuchamt berechneten Gebühren für die Eintragung des Baudarlehens ins Grundbuch gelten steuerlich als Finanzierungskosten und sind damit sofort abziehbar. Berechnet es die Kosten für die Eintragung eines neuen Eigentümers, zählen sie zu den Anschaffungskosten. Bei diesen wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

Grundsteuer

Als Eigentümer haben Sie jährlich Grundsteuer zu entrichten. Dazu sind Sie nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG verpflichtet. Erleiden Sie unverschuldet einen 100-prozentigen Mietausfall, kann Ihnen Ihre Steuerbehörde die Hälfte der Grundsteuer erlassen, bei mehr als 50 % Mietausfall 25 %. Dazu müssen Sie Ihren Antrag bis Ende März des Folgejahres einreichen.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie viel Grundsteuer Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen können, finden Sie Antworten dazu in unserem Ratgeberartikel zum Thema.

Gutachterkosten

Gutachterkosten fallen an, wenn der Beleihungswert Ihrer Immobilie geschätzt werden muss. Sie dürfen als Finanzierungskosten sofort abgezogen werden. Geht es bei der Beauftragung des Sachverständigen darum, nach dem Ende des Erbbaurechtsverhältnisses die Entschädigung für das von Ihnen errichtete Gebäude zu berechnen, handelt es sich nicht um nachträgliche Werbungskosten (Urteil des BFH vom 28. März 2007; Az. IX R 46/05).

Hausmeister/Hausverwaltung

Lassen Sie Ihr vermietetes Haus von einem Hausverwalter oder Hausmeister betreuen, können Sie die dafür anfallenden Kosten sofort als Werbungskosten abziehen.

Baumfällen - bald ist es wieder erlaubt

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Fri, 22 Sep 2023 15:59:43 GMT

Baumschnitt und Baumfällung: Bald dürfen Sie wieder

Nach einem heißen und feuchten Sommer ist mit den Bäumen und Sträuchern auf Ihrem gemeinschaftlichen Grundstück sicher viel passiert. Bei vielen Bäumen, vor allem bei Birken, sind ganze Teile abgestorben, andere Bäume und Sträucher sind enorm gewachsen und verschatten vielleicht Ihre Terrasse oder ragen auf das Grundstück des

Nachbarn hinüber.

Möchten Sie einen gemeinschaftlichen Baum fällen oder beschneiden, ist bald wieder die richtige Zeit dafür, denn ab dem

01.10. ist es wieder erlaubt. Worauf Sie achten sollten, wenn Sie einen Baum auf dem gemeinschaftlichen Grundstück fällen oder beschneiden möchten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Bäume auf Ihrem gemeinschaftlichen Grundstück sind Gemeinschaftseigentum (AG München, Urteil v.

28.06.17, Az. 481 C 24911/16 WEG). Daher dürfen Sie sie nur fällen oder beschneiden lassen, wenn Sie durch

einen gemeinschaftlichen Beschluss dazu ermächtigt worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Ihre

Teilungserklärung eine Regelung enthält, nach der ein Eigentümer über die gärtnerische Gestaltung seiner

Sondernutzungsfläche frei entscheidet (AG Hamburg,

Urteil v. 24.05.17, Az. 22aC 89/16).

Lassen Sie einen Baum ohne vorherige Beschlussfassung fällen oder beschneiden, begehen Sie sogar eine

Sachbeschädigung und haften gegenüber Ihrer Gemeinschaft (BGH, Urteil v. 17.03.16, Az. V ZR 185/15).

Diese 3 Punkte beachten Sie bei Ihrer Beschlussfassung

D amit Ihr Beschluss nicht anfechtbar ist, müssen Sie vor

allem auf 3 Dinge achten:

1. Prüfung von Erhaltungsmaßnahmen: Bevor Sie die

Fällung eines Baumes beschließen, müssen Sie prüfen, ob es weniger einschneidende Maßnahmen gibt,

um den Baum zu erhalten, und ob dies von den Eigentümern gewünscht ist (AG Potsdam, Urteil v. 04.06.20,

Az. 31 C 38/19).

2. Bestimmtheit des Beschlusses: In Ihrem Beschluss muss der Baum, um den es geht, genau bezeichnet

werden. Sie müssen den Baum und seinen Standort im Garten so genau benennen, dass ein außenstehender

Dritter klar erkennen kann, um welchen Baum es geht.

3. Einholung von Vergleichsangeboten: Denken Sie unbedingt auch daran, mindestens 3 Vergleichsangebote

einzuholen (AG Duisburg-Ruhrort, Urteil v. 25.07.19,

Az. 28 C 27/18).

Oft ist eine Genehmigung erforderlich.

Hat Ihre Eigentümergemeinschaft das Fällen eines Baumes beschlossen, heißt das noch lange nicht,

dass Sie ihn tatsächlich fällen lassen dürfen. Viele einheimische Bäume werden nämlich durch eine Baumschutzsatzung geschützt. Je nach Art und Größe eines Baumes benötigen Sie daher eine Genehmigung für

das Fällen oder einen Kronenschnitt, manche Bäume dürfen gar nicht gefällt werden. Welche Anforderungen

in Ihrer Gemeinde für das Fällen und Beschneiden von Bäumen gelten, finden Sie in der örtlichen Baumschutzsatzung.

Beachten Sie diese unbedingt bei Ihrer

Beschlussfassung. Fällen Sie einen geschützten Baum ohne die erforderliche Genehmigung, können Bußgelder verhängt

werden, die in der Regel zwischen 250 bis 2.500 € pro Baum liegen.

Das gilt für nachbarlichen Überwuchs

Wachsen aus dem Garten Ihres Nachbarn Äste in Ihren Garten herüber, möchten Sie diese natürlich auch

beseitigt wissen. Allerdings sind Sie als einzelner Eigentümer nicht befugt, gegen solche Störungen vorzugehen, das obliegt Ihrer Gemeinschaft (VGH Mannheim, Beschluss v. 24.02.21, Az. 3 S 2373/20).

Ihre Gemeinschaft hat 2 Möglichkeiten, gegen nachbarlichen Überwuchs vorzugehen: Sie kann Ihren

Nachbarn auffordern, den Überwuchs zu beseitigen, und die Beseitigung nach erfolgloser Fristsetzung

selbst beauftragen. Die entstandenen Kosten stellt sie Ihrem Nachbarn anschließend in Rechnung (BGH, Urteil v. 23.03.23, Az. V ZR 67/22). Alternativ kann Ihre Gemeinschaft auch selbst, etwa durch ihren Hausmeister, zur Schere greifen. Das gilt zumindest dann, wenn der Überwuchs Ihr Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt (BGH, Urteil v. 11.06.21, Az. V ZR 234/19)

Fazit: Für das Fällen und Beschneiden eines gemeinschaftlichen Baumes benötigen Sie einen gemeinschaftlichen Beschluss. Achten Sie darauf, dass Ihr Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, und denken Sie auch daran, eine eventuell erforderliche behördliche Genehmigung einzuholen

Abweichung von der Teilungserklärung per Beschluss – so geht´s

Fri, 15 Sep 2023 09:15:14 GMT

Abweichung von der Teilungserklärung per Beschluss – so geht´s

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Die Eigentümerversammlung. Was ist das und wozu braucht es diese Versammlung?

Sun, 03 Sep 2023 12:30:01 GMT

Das Wichtigste zur Eigentümerversammlung zusammengefasst

Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Eigentümer oftmals über bestimmte Angelegenheiten abstimmen. So müssen beispielsweise Sanierungen oder Renovierungen geplant werden, denen die Eigentümer zustimmen müssen. Damit solche wichtigen Beschlüsse gefasst werden können, gibt es mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung.

Wir möchten Sie im Beitrag informieren, was die Eigentümerversammlung ist und was dort beschlossen wird. Ferner gehen wir darauf ein, wie oft die Versammlung stattfindet, wie lange sie dauert, wer daran teilnimmt und ob es eine Anwesenheitspflicht gibt. Sie erfahren unter anderem, was bei der Einladung zu beachten ist, wie die Wohnungseigentümerversammlung abläuft und wann die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Der Name Eigentümerversammlung ist im Grunde selbsterklärend. Es handelt sich um eine Versammlung sämtlicher Eigentümer, die innerhalb der Immobilie eine Eigentumswohnung besitzen. Neben den stimmberechtigten Eigentümern und dem Verwalter des Eigentums können zudem weitere Personen teilnehmen, beispielsweise Nachlass- oder Insolvenzverwalter.

Das wesentliche Ziel der Versammlung besteht darin, bestimmte Beschlüsse im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum zu fassen. Dazu gibt es stets eine Tagesordnung, was die Eigentümergemeinschaft jeweils beschließen soll.

Was wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen?

Auf der Wohnungseigentümerversammlung werden wichtige Entscheidungen bezüglich einer gemeinschaftlichen Immobilie getroffen. Die gefassten Beschlüsse sind bindend und müssen von allen Eigentümern eingehalten werden.

Es sind vor allem die folgenden Beschlüsse, die auf der Eigentümerversammlung gefasst werden:

Modernisierungsmaßnahmen
Renovierungsarbeiten
Änderung der Hausordnung
Wahl des Verwaltungsbeirates
Einberufung eines neuen Hausverwalters
Wirtschaftsplan
Baumaßnahmen

Einige Beschlüsse sind selbstverständlich optional, zum Beispiel über geplante Baumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten.

Innerhalb der Eigentümerversammlung wird zudem ein sogenannter vorausschauender Wirtschaftsplan erstellt. Daraus resultiert unter anderem derjenige Betrag, den die Eigentümer monatlich zu entrichten haben.

Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?

Laut § 24 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) gilt, dass die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen und durchgeführt werden muss. In den meisten Fällen geschieht das im 1. Quartal des Jahres. Abweichend davon kann die Versammlung allerdings auch häufiger stattfinden, zum Beispiel zweimal pro Jahr.

Was ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung?

Neben der ordentlichen Eigentümerversammlung gibt es ebenfalls eine sogenannte außerordentliche Versammlung der Eigentümer. Diese findet statt, wenn es um zeitdringliche Angelegenheiten geht. Grund für eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung sind beispielsweise dringend erforderliche Sanierungsmaßnahmen oder auch der geplante Wechsel des Verwalters.

Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung?

Zwar gibt es keine fest vorgeschriebenen Zeiten für die Dauer der Eigentümerversammlung. Allerdings zeigt die Praxis, dass die Versammlung der Eigentümer in der Regel zwischen ein bis drei Stunden dauert.

Muss allerdings über sehr viele Punkte abgestimmt werden oder geht es um kompliziertere Angelegenheiten, kann sich die Versammlung durchaus auf vier oder fünf Stunden erschrecken.

Ab einer Dauer von sechs Stunden existiert allerdings ein erhöhtes Anfechtungsrisiko, weil derart lange Eigentümerversammlungen von manchen Gerichten als nicht zumutbar betrachtet werden.

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Normalerweise nehmen in erster Linie die Wohnungseigentümer an der Versammlung mit ihrem jeweiligen Stimmrecht teil. Ebenfalls geladen ist die Hausverwaltung, demnach in der Regel der Verwalter der Immobilie. Darüber hinaus kann es unter bestimmten Voraussetzungen weitere Teilnehmer geben, wie zum Beispiel einen Nachlass- oder Insolvenzverwalter.

Besteht bei der Wohnungseigentümerversammlung eine Anwesenheitspflicht?

An der Wohnungseigentümerversammlung gibt es grundsätzlich keine Anwesenheitspflicht. Stattdessen kann jeder Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz frei entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen möchte oder nicht.

Die Einladung muss auch nicht positiv oder negativ rückgemeldet werden. Trotzdem ist eine Anwesenheit empfehlenswert, weil wichtige Beschlüsse gefasst werden, die dann jeden Wohnungseigentümer betreffen können. Das Stimmrecht sollte also von jedem Bewohner ausgenutzt werden – oder die Stimme per Vollmacht und Vertreter abgegeben werden.

Kann ein Vertreter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Wer zum Beispiel aufgrund einer Erkrankung oder anderweitigen Terminen nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann, hat das Recht, einen Vertreter zu bestimmen. Dieser erhält eine schriftliche Vollmacht, die von dem eigentlich stimmberechtigten Wohnungseigentümer erteilt wird.

Häufig handelt es sich bei den bevollmächtigten Vertretern um Familienmitglieder, wie zum Beispiel der Ehepartner oder ein (volljähriges) Kind.

Bis wann muss jeder Teilnehmer eingeladen werden?

Damit über jeden Tagesordnungspunkt auf der Versammlung rechtsgültig abgestimmt und rechtskräftige Beschlüsse gefasst werden können, muss die Frist für eine Einladung gewährt bleiben. Die sogenannte Ladungsfrist beläuft sich auf einen Zeitraum von drei Wochen. Allerdings ist es möglich, dass innerhalb der Gemeinschaftsordnung eine davon abweichende Frist festgelegt wird.

Was muss die Einladung zur Eigentümerversammlung beinhalten?

Vorgeschrieben ist, dass die Einladung zur Eigentümerversammlung eine Tagesordnung beinhaltet. Der Grund besteht darin, dass ausschließlich über die Tagesordnungspunkte entschieden und abgestimmt werden darf, die in der Einladung aufgeführt sind. Weitere Angaben der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung sind:

Titel, Anrede und Name des Empfängers,
Anschrift des betreffenden Gebäudes,
Datum und Uhrzeit der Versammlung,
Standort der Versammlung,
Tagesordnung.
Wann sollte die Eigentümerversammlung stattfinden?

Was den Tag und Uhrzeit der stattfindenden Eigentümerversammlung angeht, gibt es den Ausdruck „verkehrsüblich zumutbar“. Damit ist gemeint, dass die Versammlung an Werktagen (Montag bis Samstag) zwischen ab 18 und 19 Uhr stattfinden sollte. An Sonntagen, Feiertagen und in Ferienzeiten werden sollten hingegen keine Versammlungen angesetzt werden.

Wie ist der Ablauf einer Eigentümerversammlung im Detail?

Eigentümerversammlungen laufen für gewöhnlich nach einem bestimmten Schema und einer Reihenfolge ab. Dabei gliedert sich der Ablauf, der sich meistens über ein bis drei Stunden erstreckt, oftmals in die nachfolgenden Schritte:

Prüfung der Anwesenheit nebst einer Berechtigung zur Teilnahme:
Eröffnung der Versammlung
Leitung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung
Abstimmung nebst Bekanntgabe der Ergebnisse
Protokoll verfassen
Beendigung der Versammlung

Im ersten Schritt prüft der Verwalter die Anwesenheit und Teilnahmeberechtigung der Personen, die sich versammelt haben. Gibt es diesbezüglich nichts vom Verwalter zu beanstanden, findet die Eröffnung der Versammlung statt. Anschließend wird die Eigentümerversammlung durchgeführt und meistens von dem Verwalter geleitet. Dort werden die einzelnen Tagesordnungspunkte nach und nach abgearbeitet. Das beinhaltet ebenso wie das Vorliegen der Beschlussfähigkeit die Abstimmung über die einzelnen Punkte. Die Abstimmungsergebnisse werden bekannt gegeben und ein Protokoll angefertigt. Im letzten Schritt wird die Versammlung beendet.

Wer leitet die Eigentümerversammlung?

In den meisten Fällen leitet der Verwalter die Eigentümerversammlung. Abweichend davon kann die Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit beschließen, dass ein anderer Wohnungseigentümer bzw. eine andere Person die Leitung der Versammlung übernimmt.

Muss die Versammlung protokolliert werden?

Auf Grundlage des § 24 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz ist es bei jeder Eigentümerversammlung verpflichtend, ein Protokoll zu erstellen. Dieses Protokoll muss zudem bestimmte Formalitäten erfüllen. Folgende Angaben muss das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung enthalten:

Liste der Teilnehmer,

Tagesordnungspunkte,

Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung,

Ergebnis der Abstimmungen nebst Ort und Datum sowie

Unterschrift des Protokolls durch Vorsitzenden sowie mindestens einen Eigentümer.

Kann die Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?

Grundsätzlich ist es auch möglich, die Eigentümerversammlung ohne einen Verwalter durchzuführen. Das ist auf Grundlage des Paragraphen 24 Abs. 3 WEG erlaubt. Somit haben zum Beispiel der Verwaltungsbeirat sowie dessen Vertreter das Recht, die Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Bis zum 30. November 2020 war es so, dass eine Eigentümerversammlung nur unter der Voraussetzung eine Beschlussfähigkeit hatte, dass über 50 Prozent der Miteigentumsanteile auf der Versammlung vertreten waren. Lediglich dann, wenn die sogenannte Teilungserklärung etwas anderes vorsah, konnte von den erforderlichen Miteigentumsanteilen abgewichen werden.

Seit dem 1. Dezember 2020 ist es allerdings so, dass eine stattfindende Versammlung immer beschlussfähig ist. Es spielt keine Rolle mehr, wie viele Eigentümer teilnehmen. Theoretisch und auch praktisch wäre demzufolge die Eigentümerversammlung sogar beschlussfähig, wenn nur ein Wohnungseigentümer vertreten wäre.

Wer hat auf der Eigentümerversammlung bei Abstimmungen ein Stimmrecht?

Auf einer Eigentümerversammlung gibt es in der Regel eine Reihe von Beschlüssen, die per Abstimmung von den Eigentümern gefasst werden. Bei diesen Abstimmungen gilt normalerweise das sogenannte Kopfprinzip. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme und somit ein Stimmrecht auf der Versammlung hat und somit aktiv bei Abstimmungen mitwirken kann.

Welche Mehrheiten sind für die Beschlussfassung notwendig?

Welche Mehrheiten für eine rechtmäßige Beschlussfassung notwendig sind, hängt vor allem davon ab, welche Art Beschluss gefasst werden soll. Welche Mehrheiten zur Beschlussfassung vorgeschrieben sind, ist dem WEG zu entnehmen.

Im Wesentlichen gibt es zwei Arten von Mehrheiten, nämlich zum einen die einfache und zum anderen die doppelt-qualifizierte Mehrheit. Bei der einfachen Mehrheit reichen 51 Prozent der Stimmberechtigten aus, die für einen entsprechenden Beschluss stimmen. Solche einfachen Mehrheitsbeschlüsse sind zum Beispiel:

Erlassen der Hausordnung
Einstellung eines Hausmeisters
Beschluss des Wirtschaftsplans
Bestellung des Verwalters
Abschluss von Versicherungen
Aufforderung zur Rechnungslegung

Manchmal ist allerdings auch laut § 21 Abs. 2 WEG eine sogenannte doppelt-qualifizierte Mehrheit innerhalb der Eigentümerversammlung notwendig. Allerdings gibt es nur eine zu beschließende Maßnahme, bei der eine solche qualifizierte Mehrheit notwendig ist, nämlich bei der Kostentragung von baulichen Veränderungen.

Die doppelt-qualifizierte Mehrheit beinhaltet, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile sich für die Maßnahme entscheiden. Nach dem WEG gibt es übrigens keinerlei Beschlüsse, bei denen eine einheitliche Zustimmung sämtlicher Teilnehmer notwendig ist.

Kann ein Beschluss angefochten werden?

Grundsätzlich ist es möglich, auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse anzufechten. Das gilt sowohl für auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse als auch solche, die im Rahmen des Umlaufverfahrens erhoben wurden. Grund für eine Anfechtung sind in aller Regel entweder formelle und/oder inhaltliche Mängel der Beschlüsse.

Ein möglicher Grund für das Anfechten besteht darin, dass innerhalb der Einladung zur Versammlung Fehler gemacht wurden. Wenn sich dieser Fehler auf das Ergebnis der Beschlüsse auswirken sollte, können diese aufgrund eines Formmangels anfechtbar sein. Mögliche Fehler dieser Art sind unter anderem:

einzelne Eigentümer haben keine Einladung erhalten,

gesetzliche oder vereinbarte Einladungsfrist wurde nicht eingehalten und

Tagesordnungspunkt wurde nicht ausreichend oder gar nicht bezeichnet.

Zum Anfechten berechtigt sind sowohl einzelne Eigentümer als auch mehrere Eigentümer zusammen. Darüber hinaus hat ebenfalls der Verwalter das Recht, einzelne Beschlüsse auf Grundlage des § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anzufechten.

Darf eine Eigentümerversammlung online stattfinden?

Auch im Hinblick auf die mögliche Durchführung der Eigentümerversammlung online gab es mit der WEG-Reform im Jahre 2020 eine Änderung. Diese führte dazu, dass seit dieser Zeit Eigentümerversammlungen auch digital durchgeführt werden können.

Voraussetzung ist allerdings, dass zuvor über diese digitale Teilnahme an der Eigentümerversammlung einstimmig abgestimmt worden ist. Sollten manche Eigentümer die Versammlung vor Ort fordern, dürfen sie nicht dazu gezwungen werden, an einer digitalen Versammlung teilzunehmen.

Was ist eine Universalversammlung?

Gibt es im Hinblick auf die Eigentümerversammlung eine fehlerhafte Ladung, dann sind Beschlüsse, die auf der Versammlung gefasst werden, nicht gültig und demzufolge anfechtbar. Geheilt werden können diese Einberufungsmängel jedoch unter der Voraussetzung, dass es sich um eine sogenannte Universalversammlung handelt. Diese liegt vor, wenn alle Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

Dies setzt einen vorherigen Beschluss voraus, indem sämtliche Eigentümer einstimmig beschließen, dass sie an der Versammlung teilnehmen werden. Voraussetzung ist ferner, dass sämtliche Wohnungseigentümer persönlich bei der Universalversammlung anwesend sein müssen. Es ist demzufolge nicht wie bei einer gewöhnlichen Eigentümerversammlung möglich, einen Stellvertreter zu berufen.

Abwasserrohr Was tun, wenn die Abwasserleitung verstopft ist?

Wed, 23 Aug 2023 13:08:08 GMT

Abwasserrohr
Was tun, wenn die Abwasserleitung verstopft ist?

Wenn das Wasser im WC, im Waschbecken, der Dusche oder bei der Waschmaschine nicht richtig abläuft, ist vermutlich die Abwasserleitung verstopft. Es ist eine sehr ärgerliche Sache, die mitunter auch sehr unangenehme Folgen haben kann.

AUF EINEN BLICK

Wie behebe ich eine verstopfte Abwasserleitung?

Wenn die Abwasserleitung verstopft ist, beseitigen Sie Verstopfungen mit einem Pömpel, reinigen Sie Rohrverbindungen, verwenden Sie eine Reinigungsspirale, saugen Sie Wasser und Schmutz mit einem Allessauger ab oder setzen Sie chemische Abflussreiniger ein.

Verstopfungen in der Abwasserleitung und was zu tun ist

Am besten ist es, wenn Verstopfungen in der Abwasserleitung gar nicht erst entstehen. Verstopfte Abwasserrohre sind die häufigste Ursache für solche Unannehmlichkeiten. Sie lassen sich oft vermeiden. Tritt doch einmal eine Verstopfung auf, können Sie Folgendes machen:

zunächst offensichtliche Verstopfungen beseitigen
einen Pömpel zur Beseitigung der Verstopfung einsetzen
die Rohrverbindungen am Waschbecken oder Spülbecken öffnen und säubern
eine Reinigungsspirale zur Reinigung der Abwasserleitung verwenden
mit einem Allessauger das Wasser absaugen und Verschmutzungen beseitigen
chemische Abflussreiniger einsetzen

Wie Sie kleinere Verstopfungen in der Abwasserleitung beseitigen können

In vielen Fällen reicht es bereits, wenn Sie beispielsweise einen Pömpel oder einen Rohrreiniger verwenden, um die Verstopfung zu lösen und das Wasser wieder abfließen zu lassen. Bei der Verwendung dieses Werkzeuges an einem Waschbecken oder Spülbecken sollten Sie allerdings nicht vergessen, den Überlauf zu verschließen, damit ein entsprechender Druck erzeugt werden kann. Haben sich in einem Abfluss am Waschbecken Verstopfungen gebildet, können Sie diese häufig lösen, indem Sie die Rohrverbindung zur Abwasserleitung ausbauen und die Verbindungsstücke gründlich reinigen. Vergessen Sie aber nicht, einen Eimer unter das Waschbecken zu stellen, wenn Sie die Rohrverbindung ausbauen.

Weitere Maßnahmen zum Auflösen einer Rohrverstopfung

Wenn Sie die gröbsten Verunreinigungen bzw. Verstopfung bereits gelöst haben, spülen Sie am besten die Abwasserleitung mit einem Eimer mit heißem Wasser und Spülmittel durch, damit sich die Reste ebenfalls lösen und die Abwasserleitung gründlich gesäubert werden kann. Handelt es sich um sehr hartnäckige Verschmutzungen, können Sie auch mit einer Reinigungsspirale arbeiten, die in das Abflussrohr eingeführt werden muss. Diese Spiralen erhalten Sie in verschiedenen Ausführungen und Längen. Sie können zum Beispiel dann eingesetzt werden, wenn die Abwasserleitung der Toilette komplett verstopft ist und gründlich gereinigt werden muss.

Wenn die Verstopfung außerhalb des Hauses liegt

Bei Verstopfungen in der Kanalisation müssen Sie vermutlich die Kanalreinigung rufen und überprüfen lassen, wo die Verschmutzung ist und wie diese beseitigt werden kann.

Aktuelles Urteil: Tauben füttern in der WEG – ist das erlaubt?

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Mon, 14 Aug 2023 12:27:53 GMT

Ärger um das füttern von Tauben in der Anlage der WEG

In einer WEG treffen immer wieder verschiedenste Interessen aufeinander.

Dabei geht es oft auch um Tiere im und am Gebäude. In einem solchen Streit entschied nun das Amtsgericht Offenbach (Urteil v. 15.02.23, Az. 320 C 71/21). Die Frage, dürfen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage Tauben gefüttert werden dürfen?

In dem behandelten Vorgang hatte 1 Eigentümer jahrelang Tauben gefüttert. Doch nicht nur über Verunreinigung durch die Vögel ärgerten sich die Miteigentümer– das Verteilen des Futters lockte auch Ratten und andere Schädlinge an. Neben dem Ärger über die Verunreinigung entstanden der Gemeinschaft auch Kosten . So mussten die Dachrinnen gereinigt werden, und es wurden Taubenspieße angebracht.

Da mehrfache Abmahnungen des betreffenden Eigentümers nichts nützten – ebenso wenig wie diverse Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung – endete der Streit schließlich vor Gericht. Die WEG forderte eine Unterlassung der Fütterung und die Übernahme der entstandenen Kosten.

So entscheidet das Gericht

Das Gericht sah in den Futterresten und Verunreinigungen durch die Tiere eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine konkrete Gesundheitsgefahr in Form von Parasiten und Krankheitserregern. Es verurteilte daher den fütternden Eigentümer zu einer Unterlassung , mit Androhung eines Ordnungsgelds von bis zu 250.000 € im Fall der Zuwiderhandlung. Zudem musste er die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen und die Taubenspieße tragen.

Gut zu wissen: Im Gegensatz dazu ist das Füttern von Singvögeln nach in einer Wohnanlage übrigens regelmäßig erlaubt, sofern das Futter in zulässiger Weise gereicht wird. Dabei muss sichergestellt werden, dass eben keine Taubenschwärme angelockt werden.

DSGVO in der Immobilienwirtschaft

Thu, 13 Apr 2023 09:05:59 GMT

Datenschutz. Eine Chance oder Bürokratiemonster? Eine kurze Übersicht

Die DSGVO ist eine europäische Verordnung, die den Schutz personenbezogener Daten regelt. Sie gilt auch für die Immobilienwirtschaft, die mit Daten von Mietern, Eigentümern, Maklern und anderen Beteiligten arbeitet. Die DSGVO verpflichtet die Immobilienwirtschaft zu einer transparenten und rechtskonformen Datenverarbeitung, die die Rechte und Interessen der Betroffenen wahrt. Die Immobilienwirtschaft muss daher unter anderem folgende Aspekte beachten:

- Die Einwilligung der Betroffenen für die Datenverarbeitung einholen und dokumentieren

- Die Zwecke und Rechtsgrundlagen der Datenverarbeitung klar definieren und kommunizieren

- Die Daten auf das notwendige Minimum beschränken und nur für die festgelegten Zwecke verwenden

- Die Daten sicher vor unbefugtem Zugriff und Verlust schützen

- Die Daten regelmäßig überprüfen und aktualisieren

- Die Daten löschen oder anonymisieren, wenn sie nicht mehr benötigt werden

- Die Betroffenen über ihre Rechte auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Widerspruch und Datenübertragbarkeit informieren und diese Rechte gewährleisten

- Die Auftragsverarbeiter sorgfältig auswählen und vertraglich binden

- Die Datenschutz-Folgenabschätzung durchführen, wenn die Datenverarbeitung ein hohes Risiko für die Rechte und Freiheiten der Betroffenen birgt

- Die Datenschutzbehörde über Datenpannen informieren und gegebenenfalls auch die Betroffenen benachrichtigen

Die DSGVO ist eine Herausforderung, aber auch eine Chance für die Immobilienwirtschaft. Sie bietet die Möglichkeit, das Vertrauen der Kunden zu stärken, die Effizienz der Prozesse zu verbessern und sich von der Konkurrenz abzuheben.

Heizungssysteme

Mon, 10 Apr 2023 18:57:19 GMT

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Heizungssysteme: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wenn Sie eine neue Heizung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung suchen, stehen Sie vor einer großen Auswahl an verschiedenen Heizungssystemen. Doch welche Heizungsart passt am besten zu Ihren Bedürfnissen, Ihrem Budget und Ihrem ökologischen Bewusstsein? In diesem Blogbeitrag geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Heizungssysteme und ihre Vor- und Nachteile.

Gasheizung: Die beliebteste Heizungsart in Deutschland ist die Gasheizung. Sie arbeitet mit Brennwerttechnik sehr effizient und lässt sich auch mit erneuerbaren Energien wie Solarthermie oder Wärmepumpe kombinieren. Die Gasheizung ist relativ günstig in der Anschaffung und benötigt wenig Platz. Allerdings ist sie abhängig von einem Gasanschluss oder einem Flüssiggastank und verbraucht einen fossilen Brennstoff, dessen Preisentwicklung ungewiss ist.

Ölheizung: Die Ölheizung ist eine weitere bewährte Heizungsart, die ebenfalls mit Brennwerttechnik arbeitet. Sie kann ebenfalls mit Solarthermie gekoppelt werden, um die Ökobilanz zu verbessern. Die Ölheizung ist jedoch teurer in der Anschaffung als die Gasheizung und benötigt einen Öltank, der viel Platz beansprucht. Außerdem ist sie ebenfalls auf einen fossilen Brennstoff angewiesen, dessen Preis stark schwanken kann.

Holzheizung: Die Holzheizung ist das älteste Heizungssystem und nutzt einen nachwachsenden Rohstoff als Brennstoff. Sie kann mit Scheitholz, Holzpellets oder Holzhackschnitzeln betrieben werden. Die Holzheizung hat eine gute Ökobilanz, da sie CO2-neutral heizt. Sie ist jedoch relativ teuer in der Anschaffung und im Betrieb und benötigt viel Lagerplatz für das Holz. Außerdem muss sie regelmäßig befüllt und gereinigt werden.

Wärmepumpe: Die Wärmepumpe ist eine moderne Heizungsart, die Wärme aus der Umgebungsluft, dem Erdreich oder dem Grundwasser nutzt. Sie arbeitet sehr effizient und umweltfreundlich, da sie nur Strom benötigt. Die Wärmepumpe ist jedoch recht teuer in der Anschaffung und eignet sich vor allem für gut gedämmte Gebäude mit niedrigem Heizbedarf. Außerdem kann sie je nach Außentemperatur an Leistung verlieren.

Solarthermie: Die Solarthermie ist keine eigenständige Heizungsart, sondern eine Ergänzung zu anderen Heizsystemen. Sie nutzt die Sonnenenergie, um Warmwasser zu erzeugen oder die Heizung zu unterstützen. Die Solarthermie ist sehr umweltfreundlich und kann die Heizkosten senken. Sie ist jedoch abhängig vom Wetter und vom Standort und benötigt eine ausreichend große Dachfläche für die Kollektoren.

Hybridheizung: Die Hybridheizung ist eine Kombination aus mehreren Heizsystemen, zum Beispiel aus einer Gas- oder Ölheizung mit einer Wärmepumpe oder einer Solarthermie-Anlage. Die Hybridheizung kann je nach Bedarf das optimale Heizsystem auswählen und so die Effizienz und die Ökobilanz verbessern. Sie ist jedoch recht komplex in der Planung und der Installation und erfordert einen hohen Investitionsaufwand.

BHKW: Das Blockheizkraftwerk (BHKW) ist ein Heizsystem, das gleichzeitig Strom und Wärme erzeugt. Es kann mit verschiedenen Brennstoffen wie Gas, Öl oder Biomasse betrieben werden. Das BHKW hat einen sehr hohen Wirkungsgrad und kann die Stromkosten reduzieren. Es

EU-Parlament stimmt für Sanierungspflicht

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Wed, 15 Mar 2023 08:38:16 GMT

Net Zero bis 2050, mittlere Effizienzklasse bis 2033 für alle Gebäude

Das EU-Parlament hat mit einer deutlichen Mehrheit für strengere Anforderungen an die Energieeffizienz von alten Wohngebäuden gestimmt. Das heißt: Viele Immobilien müssen bis zum Jahr 2033 saniert werden. Endgültig ist die Entscheidung aber noch nicht.

Das Europäische Parlament (EU-Parlament) hat am 14. März mit einer deutlichen Mehrheit für strengere Regeln bei der Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) gestimmt – bis zum Jahr 2030 sollen alle Wohnhäuser mindestens die Energieeffizienzklasse "E" und bis zum Jahr 2033 mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse "D" erreichen. Zum Vergleich: Bei den in Klasse "G" eingestuften Gebäuden handelt es um die 15 Prozent der ineffizientesten Gebäude eines Landes, Klasse "A" wäre top.

Das Vorhaben des Europaparlaments muss noch mit den EU-Mitgliedstaaten ausgehandelt werden und war zuletzt äußert kontrovers diskutiert worden. Kritiker aus Politik und Immobilienbranche sehen darin eine Pflicht zu teuren Sanierungen.

Laut IVD wären in Deutschland überproportional viele Ein- und Zweifamilienhäuser betroffen – rund 40 Prozent der 16 Millionen Eigenheime seien kaum saniert und befänden sich jetzt noch in den Energieklassen "G" und "H". Nach Angaben der EU-Kommission wären bei einer Renovierung von Stufe "G" auf "F" zirka 30 Millionen Gebäudeteile – mit Wohnungen – in der EU betroffen.

In Deutschland wird die Energieeffizienzklasse noch auf einer Skala bis "H" angegeben. Deswegen und weil sich an den konkreten Plänen auch noch Aspekte ändern können, betont Haus & Grund, dass man den Umfang nur schätzen könne. Demnach könnten in Deutschland mehr als sieben Millionen Eigenheime betroffen sein, hinzu kämen rund 7,2 Millionen Wohnungen. Für die Sanierungen soll auch Geld aus EU-Töpfen bereitgestellt werden. Ende 2021 hieß es seitens der EU-Kommission, dass bis 2030 bis zu 150 Milliarden Euro aus dem EU-Haushalt zur Verfügung stünden. Das Parlament spricht sich dafür aus, dass die EU-Staaten den Zugang zu Zuschüssen und Finanzierungen erleichtern sollten.

Reform der Gebäuderichtlinie: Wie geht es weiter?

Mit der Abstimmung im EU-Parlament sind die Pläne zur Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie noch nicht beschlossen. Die EU-Staaten und das Parlament müssen noch einen Kompromiss finden, bevor die Vorgaben in Kraft treten können. Diese Verhandlungen ziehen sich in der Regel über mehrere Monate. Cuffe hofft, dass bis Mitte 2023 einen Kompromiss gefunden wird. Änderungen an dem Vorhaben sind weiterhin möglich. Anschließend müssen die EU-Staaten die Regeln in nationales Recht umsetzen.

So vermieten Sie Ihre Immobilie in 6 einfachen Schritten

Sun, 29 May 2022 10:40:20 GMT

Tipps für Vermieter

1. Schritt: Miete festlegen

Ausschlaggebend für die Höhe der Miete sind Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie die Lage. Für eine neue oder sanierte Wohnung in bester Lage können Vermieter eine deutlich höhere Miete verlangen als für einen maroden Altbau ohne direkten Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten.

Gilt vor Ort die Mietpreisbremse, dürfen Vermieter den Mietpreis jedoch nicht kurzerhand festlegen oder gar bei einer Neuvermietung die Miete massiv erhöhen. Vermieter sollten daher stets einen Blick in den Mietspiegel Ihrer Stadt werfen.

2. Schritt: Haus oder Wohnung anbieten

Online lassen sich Wohnung oder Haus bestens präsentieren: Dafür sollten Anbieter die Zimmer für ihre Mietinteressenten detailliert beschreiben und sie auch über die Lage informieren. Aussagekräftige Fotos hinzuzufügen ist mit unseren Fototipps vom Profi kein Problem und ein Grundriss wertet die Immobilienanzeige zusätzlich auf.

Um alle rechtlichen Vorgaben zu erfüllen, sollten Vermieter auch einen Energieausweis vorliegen haben.

3. Schritt: Passenden Mieter finden

Die Anzeige ist online, erste Besichtigungstermine sind vereinbart, nun gilt es den idealen Mieter zu finden. Vermieter können sich dabei ruhig auf ihre Menschenkenntnis verlassen, sollten aber stets auf Nummer sicher gehen und auch dem sympathischsten Interessenten auf den Zahn fühlen. Damit Fragen an Mietinteressenten nicht zu weit gehen, hilft ein Musterformular im Artikel zur Mieterselbstauskunft.

Wer trotz aller Vorsicht Sorge hat, an einen Mietnomaden zu geraten, der kann für solche Fälle eine Versicherung gegen Mietausfall abschließen. Ob diese aber auch hält was sie verspricht? Das haben wir einen Vermieterexperten gefragt.

4. Schritt: Mietvertrag aufsetzen

Jetzt ist es fast geschafft: Ein passender Mieter ist gefunden und es gilt nun, den Mietvertrag abzuschließen. Dieser sollte stets in schriftlicher Form sein, so lassen sich Rechte und Pflichten beider Seiten besser definieren. Doch Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag.

Hier gibt es Mietvertragsformulare in verschiedenen Varianten.

5. Schritt: Wohnungsübergabe an den neuen Mieter

Der Mietvertrag ist unter Dach und Fach, jetzt steht die Wohnungsübergabe an den neuen Mieter an. Bei dieser Gelegenheit können Vermieter noch einmal die Hausordnung mit dem neuen Mieter durchgehen, die Nebenkosten erläutern und offene Fragen klären, zum Beispiel die Schlüsselfrage. Wenn der Mieter zustimmt – und nur dann – darf der Vermieter einen Wohnungsschlüssel für Notfälle behalten. Alle wichtigen Details, wie zum Beispiel Zählerstände und Anzahl der an den Mieter übergebenen Schlüssel werden dann am besten in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Vermieter sollten sich übrigens im Vorfeld informieren, wie sie die Kaution ihres Mieters anlegen möchten und spätestens jetzt mit ihm darüber reden.

6. Schritt: Immobilie verwalten

Auch im laufenden Mietverhältnis haben Vermieter noch einiges mit der Immobilienverwaltung zu tun – und oftmals will auch der Mieter im Lauf noch so manche Vereinbarung neu treffen oder ändern. Hier gibt es Tipps zu den brennendsten Themen:

Nebenkosten & Betriebskosten Steuern sparen Miethöhe & Mieterhöhung

Mietminderung Schönheitsreparaturen Untervermietung Mietkaution

Vorsicht Falle? Grillen auf dem Balkon. Was ist Erlaubt und was nicht?

Tue, 17 May 2022 08:54:41 GMT

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Grillen auf dem Balkon – was erlaubt und was verboten ist

Würstchen, Fleisch und Gemüsespieße auf den Rost und los? So einfach ist es mit dem Grillen auf dem Balkon leider nicht. Ob Holzkohlegrills auf dem Balkon erlaubt sind, was für Elektro- oder Gasgrills gilt und welche Regeln ihr beachten solltet, um Ärger mit den Nachbarn zu vermeiden, erfahrt ihr hier.

Ist Grillen auf dem Balkon grundsätzlich erlaubt?
Ist ein Holzkohlegrill auf dem Balkon erlaubt?
Grillen ohne Rauch: Mit Elektrogrill oder Gasgrill auf dem Balkon
Ist Grillen nach 22 Uhr erlaubt?
Wo stört der Grill auf dem Balkon die Nachbarn am wenigsten?
So vermeidet ihr Qualm und Rauch beim Grillen auf dem Balkon

Mit den ersten wärmeren Tagen startet endlich wieder die Grillsaison. Grillen auf dem Balkon ist eine naheliegende Alternative für alle, die keinen Garten besitzen. Doch halt: Bevor ihr Würstchen, Fleisch oder Gemüsespieße auf den Rost legt, solltet ihr ein paar Dinge beachten. Wir klären die wichtigsten Fragen zum Grillen auf dem Balkon und sagen, was erlaubt und was verboten ist.

Ist Grillen auf dem Balkon grundsätzlich erlaubt?

Die gute Nachricht vorab: Im Prinzip gibt es kein deutsches Gesetz, das euch das Grillen auf dem Balkon explizit verbietet. Allerdings: Ein verbrieftes Recht dazu habt ihr auch nicht. In zwei Fällen kann das Grillen auf dem Balkon verboten sein:

Im Mietvertrag oder in der Hausordnung wird ausdrücklich verboten, dass auf Balkon und Terrasse gegrillt werden darf.

Ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag darf auch dann nicht auf dem Balkon gegrillt werden, wenn dabei Rauch in die Nachbarwohnungen ziehen kann.

Haltet ihr euch nicht an die schriftlichen Anweisungen im Vertrag, darf euch der Vermieter abmahnen oder sogar die Wohnung kündigen. Gerichte haben in der Vergangenheit sogar die fristlose Kündigung gebilligt (LG Essen 10 S 438/01). Weitere Infos findet ihr auf der Website vom Deutschen Mieterbund.

Ist ein Holzkohlegrill auf dem Balkon erlaubt?

Im Mietvertrag oder der Hausordnung kann das Grillen auf dem Balkon auch erlaubt sein, häufig ist das dann aber an eine Bedingung geknüpft: Grillen auf dem Balkon ja, aber nicht mit einem Holzkohlegrill.

Das hat oft einen einfachen Grund: gegenseitige Rücksichtnahme. Von Holzkohlegrills geht oft eine größere Rauchentwicklung aus – und das kann nerven. Eure Nachbarn möchten nicht zugeräuchert werden, wenn sie nebenan auf ihrem Balkon sitzen. Und ihr möchtet bestimmt auch nicht den nächsten Nachbarschaftsstreit provozieren.

Tipp: Selbst ohne eine entsprechende Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung solltet ihr auf dem Balkon nicht mit Holzkohle grillen, wenn es dabei zu Beeinträchtigungen kommt. Gleiches gilt übrigens auch für Feuerschalen, die mit Holzkohle funktionieren, auch wenn solche meist nicht explizit im Mietvertrag erwähnt werden. Denn qualmt die Holzkohle zu sehr, verstoßt ihr eventuell gegen das Immissionsschutzgesetz.

Wenn sich ein Nachbar dann beschweren sollte, wird vielleicht sogar ein Bußgeld fällig. Immissionsschutzgesetze sind Ländersache, es gibt also keine landesweite einheitliche Regelung dazu. Informiert euch am besten, was in in eurem Bundesland zulässig ist und was nicht.

Grillen ohne Rauch: Mit Elektrogrill oder Gasgrill auf dem Balkon

Auch wenn der Holzkohle-Grill-Duft wahrscheinlich mehr nach Sommer riecht und über die Raucharomen beim Grillen kaum etwas geht, raten wir euch lieber einen Elektrogrill oder Gasgrill auf dem Balkon zu verwenden, auch euren Nachbarn zuliebe. Vor allem, wenn die gerade ihre frisch gewaschene Wäsche auf dem Balkon trocknen. Und außerdem: Wer möchte schon, dass auch die eigene Wohnung nach dem Grillvergnügen fies nach Qualm riecht?

Dennoch solltet ihr vorher einen Blick in die Hausordnung werfen. Steht hier geschrieben, dass Grillen auf dem Balkon grundsätzlich verboten ist, dann könnt ihr auch keinen Elektrogrill oder Gasgrill auf dem Balkon verwenden.

Ist Grillen nach 22 Uhr erlaubt?

Ist euch das Grillen auf dem Balkon per Vertrag erlaubt, stellt sich für euch vielleicht die Frage: Was ist die beste Uhrzeit, um zu grillen? Wann ihr grillt, ist euch selbst überlassen. Unser Tipp: Haltet euch an die gängigen Regelungen zur Nachtruhe und vermeidet das Grillen zwischen 22 Uhr abends und sechs Uhr morgens. Das gilt natürlich auch, wenn ihr auf der Terrasse oder im Garten grillen wollt.

Plant ihr eine Grillparty, dann haltet es so, wie ihr es bei anderen Feiern auch tun würdet: Sagt euren Nachbarn Bescheid und ladet sie auf eine Leckerei vom Grill und ein Kaltgetränk ein. Dann stören sich die wenigsten an Lärm oder Bratgeruch.

Wo stört der Grill auf dem Balkon die Nachbarn am wenigsten?

Schaut euch euren Balkon einmal von außen an. Befindet sich direkt darüber oder daneben ein Fenster eurer Nachbarn, werden sie sich wahrscheinlich schnell beschweren. Handelt es sich nur um die Küche, dürfte der Grill nicht so sehr stören. Bei anderen Zimmern, besonders Kinderzimmern, kommt schneller Unmut auf.

Unser Tipp: Stellt euren Grill möglichst so, dass eure Nachbarn nicht behelligt werden. Weit weg von Fenstern und dem Nachbarbalkon also.

Zudem: Einfach mal nachfragen. Und vor dem Grillen Bescheid sagen – dann haben eure Nachbarn die Chance, zu reagieren und ihre Wäsche vielleicht in einem anderen Zimmer aufzuhängen.

Heizung im Mehrfamilienhaus – worauf bei der Modernisierung zu achten ist

Sun, 24 Apr 2022 13:07:48 GMT

Heizung im Mehrfamilienhaus – worauf bei der Modernisierung zu achten ist

Im Bereich der Mehrfamilienhäuser liegt vor allem im Gebäudebestand ein erhebliches Potenzial zur Energieeinsparung. Wichtigster Schlüssel in diesem Zusammenhang ist effizientes Heizen. Mit einer Heizungsmodernisierung können Hauseigentümer somit ihre Betriebs- und Investitionskosten deutlich senken.

Wann die Heizungsmodernisierung fällig wird

Was im Ein- oder Zweifamilienhaus gilt, ist auch bei Mehrfamilienhäusern

Rechtliche Verstöße:

Abgasverluste laut 1. BImSchV zu hoch

Heizung muss laut EnEV ausgetauscht werden (z.B. älter als 30 Jahre)

Technikmängel:

Schornsteinwand feucht
Vorlauftemperatur nicht regulierbar
Strömungsgeräusche wegen alter Pumpen
Heizöltank überaltert
Rostschäden an Heizkörpern
Rohrbrüche und Leckagen
Häufiges Nachfüllen der Heizung

Heizung ineffizient:

Brennstoffverbrauch und Betriebskosten unverhältnismäßig hoch
häufige Reparaturen
keine Ersatzteile mehr erhältlich
hoher Stromverbrauch durch veraltete Pumpe

Wohnbedingungen:

Heizwärmebedarf vergrößert oder verkleinert sich
höhere Ansprüche an Heizungsregelung
Welche Heizung für ein Mehrfamilienhaus infrage kommt

Wird eine Modernisierung der Heizungsanlage in Erwägung gezogen, stellt sich schnell die Frage, welche Heizung im Mehrfamilienhaus am besten geeignet ist.

Welches System besteht? Modernisierung oder Neubau?

Zu den wohl am weitesten verbreiteten Heizungssystemen zählen in diesem Bereich die Gasetagenheizung und die Zentralheizung. Während bei einer Zentralheizung ausgehend von einer zentralen Heizstelle alle Wohnungen des Mehrfamilienhauses mit Heizwärme versorgt werden, werden bei Gasetagenheizungen die Stockwerke bzw. Wohnungen einzeln bedient.

Der Wechsel von einem System auf ein anderes ist sehr kostenaufwändig, weshalb es naheliegt, bei einer Modernisierung im Bestand das jeweilige System beizubehalten. Bei einem Neubau sollte bereits bei der Planung Pro und Kontra beider Varianten abgewägt werden.

Zentralheizung sehr vielseitig

Als Brennstoffe kommen bei Zentralheizungen schon längst nicht mehr nur Öl und Gas infrage. Vielmehr können Zentralheizungen auch mit regenerativen Energieträgern betrieben werden, z.B. Wärmepumpe, Solarthermie oder Festbrennstoffkessel basierend auf Holz. Gegebenenfalls kommt auch ein Fernwärmeanschluss in Frage. Gasetagenheizungen hingegen verwenden als Brennstoff Gas.

Gasetagenheizung – mit moderner Brennwerttechnik Energieeffizienz steigern

Im Hinblick auf die Vermietbarkeit von Mehrfamilienhäusern sind Heizkosten eines der zentralen Argumente. Mit einer Heizungsmodernisierung profitieren Hauseigentümer somit auch von einem Wettbewerbsvorteil. Die Gasetagenheizung zählt bei Mehrfamilienhäusern zu den am weitesten verbreiteten Heizsystemen.

Die Hausordnung - Grundlage eines zivilisierten Zusammenlebens?

Fri, 18 Mar 2022 09:30:31 GMT

Diese Punkte können Vermieter in der Hausordnung regeln

Es gibt kein Gesetz, das Vermieter dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Aus diesem Grund gibt es auch keine einheitlichen Formulare. Folgende Punkte können in Hausordnungen geregelt werden:

Ruhezeiten

Hausordnung, Lärm, Ruhezeiten

Trompete spielen rund um die Uhr? Das geht nicht – Ruhezeiten können Vermieter in der Hausordnung regeln.

Hinweise zu den gesetzlichen Ruhezeiten im Haus sind Bestandteil fast jeder Hausordnung. Nachtruhe herrscht zwischen 22 und 6 Uhr. Die Mittagsruhe ist zwar nicht mehr bundeseinheitlich geregelt, kann aber zwischen 12 und 15 Uhr angesetzt werden. Diese Ruhezeiten müssen nicht extra im Mietvertrag erwähnt werden. Denn mit diesen Vorschriften fordert der Vermieter nur ein, was auch im Gesetz steht und woran sich der Mieter ohnehin halten muss.

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Nutzen Mieter bestimmte Räume, wie die Waschküche, Kellerräume oder den Dachboden, gemeinsam, ist es ratsam, in der Hausordnung die Rechte und Pflichten der Mieter diesbezüglich zu regeln. Vermieter können beispielsweise vorgeben, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht. Diese Vorschriften müssen nicht zwingend im Mietvertrag erwähnt werden.

Regeln für den Gemeinschaftsgarten

Hausordnung, Garten, Gemeinschaftsgarten,

Hecken schneiden oder Unkraut jäten – soll das der Mieter übernehmen, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.

Gehört zum Mietshaus ein Gemeinschaftsgarten, sollte in der Hausordnung geregelt werden, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Geregelt werden kann zum Beispiel, ob und wann Mieter Liegestühle, Blumenkübel und anderes bewegliches Mobiliar aufstellen dürfen oder ob sie Gemüse anbauen dürfen. Diese Regeln müssen nicht im Mietvertrag erwähnt werden.

Will der Vermieter aber, dass seine Mieter den Garten pflegen, also den Rasen mähen, Laub rechen oder Unkraut jäten, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.

Sonderfall Grillen: Zum beliebten Streitthema Grillen gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Grundsätzlich ist Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt. Allerdings können Vermieter das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung ihren Hausbewohnern verbieten oder einschränken.

Haussicherheit

Unbedingt in der Hausordnung sollten auch Sicherheitsaspekte geregelt werden. So können Vermieter beispielsweise Schließzeiten für die Haustür, Keller und Hofeingänge festlegen oder vorschreiben, dass Fluchtwege nicht verstellt werden dürfen. Das Abstellen von Fahrrädern kann zum Beispiel nur auf den dafür vorgesehenen Flächen oder im Fahrradkeller erlaubt werden.

Auch dass Keller-, Speicher- und Treppenhausfenster in der kalten Jahreszeit geschlossen bleiben sollten, kann in der Hausordnung festgehalten werden. Das gilt insbesondere für Dachfenster bei Regen und Unwetter. Die Regeln dienen der Haussicherheit. Es kann auch verboten werden, gefährliche Stoffe in der Tiefgarage zu lagern. Diese Maßnahmen gelten auch, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags sind.

Reinigungsaufgaben, Laub kehren und Schnee räumen

Hausordnung, Laub rechen,

Soll der Mieter Arbeiten wie Laubrechen übernehmen, muss die Hausordnung unbedingt Teil des Mietvertrags sein.

Vermieter sollten in der Hausordnung auch auf die allgemeine Einhaltung von Ordnung im Haus eingehen. So kann den Mietern beispielsweise untersagt werden, Müll vor der Wohnungstür zu deponieren.

Mittels der Hausordnung können Vermieter ihren Mietern aber auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses. Will der Vermieter, dass seine Mieter diese Aufgaben erledigen, muss die Hausordnung aber zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet. Wichtig: Der Vermieter darf seinen Mietern aber keine Arbeiten auferlegen, die gegen geltendes Recht verstoßen oder unverhältnismäßig sind. So kann der Vermieter zum Beispiel nicht vom Mieter verlangen einmal im Jahr die Hausfassade zu streichen oder die Fliesen im Hausflur zu erneuern.

Gelogen bei der Mieterselbstauskunft! Kann man dem Mieter kündigen?

Tue, 08 Mar 2022 14:07:25 GMT

Kann ich dem Mieter nun kündigen?

Was ist eine Mieterselbstauskunft?

Eine Mieterselbstauskunft wird bei der Wohnungssuche oft vom Vermieter gewünscht. Darin informiert der Mietinteressent seinen künftigen Vermieter vorab über seine familiäre, private und wirtschaftliche Situation. Diese Informationen helfen dem Vermieter, einen geeigneten Mieter für die zu vermietende Wohnung zu finden. Der Vermieter kann zum Beispiel über die gelieferten Informationen herausfinden, ob der Mieter sich die Wohnung leisten kann oder er kann im Vorfeld auch Mietnomaden entlarven.

Ist eine Mieterselbstauskunft Pflicht?

Mieter sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Doch wird derjenige, der auf die Angaben verzichtet wohl das Nachsehen gegenüber anderen Interessenten haben. Deswegen füllen in der Praxis die meisten Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft aus.

Doch sind dem Vermieter beim Informationeneinholen auch Grenzen gesetzt. Nicht alle Fragen sind erlaubt,

Was darf der Vermieter fragen?

Nicht alle Fragen in einer Mieterselbstauskunft sind zulässig. Der Vermieter und auch der Makler dürfen nur Fragen stellen, die das Mietverhältnis in irgendeiner Form betreffen könnten. Laut der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) gilt das Prinzip der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 DSGVO). Der Vermieter beziehungsweise Makler darf also nur Informationen einholen, die dem Zweck der Vermietung dienen. .

Zudem kommt es auch auf den Zeitpunkt an, denn der Vermieter darf in verschiedenen Phasen jeweils unterschiedliche Fragen stellen:

Wohnungsbesichtigung,

Vertragsanbahnung

Vertragsabschluss.

Fragen bei der Wohnungsbesichtigung

Vermieter und Immobilienmakler dürfen vor oder während des Besichtigungstermins nur wenige Informationen erfragen. Dazu gehören:

allgemeine Daten zur Identifikation des Interessenten. Hierzu zählen: Name, Vorname und Anschrift (durch Personalausweis) sowie eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse, um in Kontakt mit dem Interessenten treten zu können.

Bei durch den sozialen Wohnungsbau geförderten Wohnungen: Angaben aus dem Wohnungsberechtigungsschein.

Fragen bei der Vertragsanbahnung

Vermieter oder Makler dürfen weitere Auskünfte erlangen, sobald ein Mietinteresset nach der Wohnungsbesichtigung erklärt, diese anmieten zu wollen.

Dazu gehören:

die Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen

die Information, ob es sich bei diesen um Kinder und/oder Erwachsene handelt

die Frage, ob gegen den Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet wurde

Angaben darüber, ob ein Räumungstitel wegen Mietrückständen vorliegt. Angeben muss der Mietinteressent dies allerdings nur dann, wenn eine frühere Räumungsklage nicht mehr als fünf Jahre zurückliegt (LG Wuppertal, Az.: 16 S 149/98).

die Frage nach dem Beruf und dem derzeitigen Arbeitgeber des Mietinteressenten. Achtung: Die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses geht den Vermieter hingegen nichts an.

die Frage nach den Einkommensverhältnissen des Interessenten: Hier darf aber nur nach Nettoeinkommen und dem Betrag, der nach Abzug der laufenden monatlichen Kosten für die Miete zur Verfügung steht, gefragt werden. Hier würde es aber auch reichen, wenn Mietinteressenten einen bestimmten Betrag nennt, den er überschreitet. Aber: Wird die Miete von der Bundesagentur für Arbeit oder einer anderen öffentlichen Stelle übernommen und der Vermieter bekommt die Miete direkt von dieser, so darf er nicht nach Einkommensverhältnissen fragen.

Fragen zur beabsichtigten Haustierhaltung sind in einem engen Rahmen ebenfalls zulässig:

Fragen beim Vertragsabschluss

Hat sich der Vermieter für einen Mietinteressenten entschieden, darf er oder der von ihm beauftragte Makler vor Vertragsabschluss noch folgende Details erfragen:

Nachweise zu den Einkommensverhältnissen, zum Beispiel Gehaltsabrechnungen, einen Kontoauszug oder einen Einkommenssteuerbescheid in Kopie – jeweils natürlich unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben.

die Bonitätsauskunft des Mietinteressenten

Auch Bank- oder Kontodaten darf der Vermieter erst zu diesem Zeitpunkt erfragen – er benötigt sie, um zum Beispiel später Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen an den Mieter auszuzahlen.

Was müssen Mieter auch ohne Selbstauskunft dem Vermieter sagen?

Je nach Einzelfall müssen Mieter von sich aus Informationen an den Vermieter weitergeben, selbst wenn sie nicht gefragt wurden. Das ist dann der Fall, wenn ein Schweigen sonst den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt – mit der Folge, dass der Mietvertrag vom Vermieter angefochten werden kann oder er gar unwirksam ist (§§ 123, 124 BGB). Zum Beispiel besteht meist eine Aufklärungspflicht, wenn der Mieter arbeitslos ist und sich die Miete eigentlich gar nicht leisten kann oder gegen ihn derzeit ein Insolvenzverfahren läuft.

Was darf der Vermieter nicht fragen?

Generell sind Fragen unzulässig, die in den schutzwürdigen Bereich der Privatsphäre des Mietinteressenten eingreifen, zum Beispiel zur Familienplanung.

Unzulässige Fragen:

zu Vorstrafen

zur sexuellen Orientierung

zu Mitgliedschaft in Vereinen, Gewerkschaften oder Parteien

zur politischen Gesinnung

zur Religion

zur ethnischen Herkunft oder zur Nationalität

zu Hobbys

ob der Mieter rauch

nach Krankheiten

nach Angaben des Vormieters

nach bestehender Schwangerschaft, Heiratsplänen oder Familienplanung

Nach Ansicht von Datenschützern ist auch die Frage nach dem Familienstand, die in vielen Mieterselbstauskünften enthalten ist, unzulässig. Wird der Ehepartner nicht Mietvertragspartei, so besteht keine gesamtschuldnerische Haftung. Die Auskunft zum Familienstand ist demzufolge für den Vermieter nicht von wirtschaftlichem Interesse. Wird hingegen der Ehepartner Vertragspartei, so greift ohnehin die gesamtschuldnerische Haftung, unabhängig vom Familienstand.

Welche Folgen haben Falschangaben in der Mieterselbstauskunft?

Lügt ein Mietinteressent bei Fragen, die er wahrheitsgemäß beantworten muss, darf der Vermieter Konsequenzen ziehen – im Einzelfall bis hin zur fristlosen Kündigung oder Anfechtung des Mietvertrags. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter in der Mieterselbstauskunft bewusst eine viel bessere als die tatsächliche finanzielle Situation vortäuscht.

Diese Verjährungsfristen sollten Vermieter kennen

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Tue, 07 Dec 2021 09:07:18 GMT

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Wenn der Vermieter es versäumt, Ansprüche an seinen Mieter rechtzeitig geltend zu machen, können die Forderungen verjähren. Diese Verjährungsfristen nützen Mietern.

Schuldet ein Mieter seinem Vermieter Geld, kann letzterer dies nur über einen begrenzten Zeitraum einfordern – dann verjähren die Ansprüche.

Nach Ablauf einer bestimmten Frist haben Mieter Glück gehabt und müssen nicht mehr zahlen. Welche Verjährungsfristen gelten, ist abhängig von der Art der Forderung. So gelten für Mietforderungen etwa andere Verjährungsfristen als für die Abrechnung der Nebenkosten.

Verjährungsfristen bei der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung flattert Mietern in der Regel einmal im Jahr ins Haus – und das muss sie auch. Denn spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums müssen die Nebenkosten abgerechnet werden. Dabei wird der Saldo die Summe der Betriebskostenvorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten gebildet.

Verpasst der Vermieter die Abrechnungsfrist, kann er Forderungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht selbst verschuldet. Ist also der Abrechnungszeitraum der 01.01. bis 31.12. eines Jahres, so muss der Vermieter spätestens bis zum 31.01. des Folgejahres abrechnen, um noch Nachforderungen geltend machen zu können.

Kommt die Nebenkostenabrechnung pünktlich und der Mieter hat Einwände gegen diese, muss auch er seine Einwände binnen zwölf Monaten mitteilen – andernfalls gilt die Abrechnung sozusagen als stillschweigend akzeptiert. Anders sieht es bei den Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen aus: Hier beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre.

Die Miete: Nach drei Jahren muss der Mieter nicht mehr zahlen

Genauso verhält es sich mit der Miete. Versäumt der Vermieter es, diese einzutreiben, gilt für Mietrückstände die dreijährige Verjährungsfrist. Diese beginnt allerdings erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet: Entsteht der Anspruch im Januar eines Jahres, beginnt die Frist erst zum Jahresende, so dass die Forderung somit erst nach knapp vier Jahren verjährt ist.

Die gleiche Frist gilt auch dann, wenn der Mieter Miete zurückverlangen will, die er aus Versehen zu viel gezahlt hat. Versäumt er dies länger als dies die dreijährige Verjährungsfrist vorsieht, hat er kein Recht mehr auf das Geld. Diese Frist gilt auch für die Rückzahlung der Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses.

Vollstreckungsbescheide und Gerichtsurteile: Dreißig Jahre Verjährungsfrist

Besonders lang ist die Verjährungsfrist dann, wenn ein Mieter von einem Gericht zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wurde oder ein rechtskräftiger Mahn- oder Vollstreckungsbescheid erwirkt wurde. In diesem Fall kann der Mieter von seinem Vermieter 30 Jahre lang in Anspruch genommen werden. Erst dann verjährt die Forderung.

Mieter profitiert nicht immer von Verjährungsfristen

Es gibt Fälle, in denen der Mieter vom Vermieter Geld zurückverlangen kann – nämlich dann, wenn er aufgrund einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag an den Vermieter einen sogenannten Abgeltungsbetrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gezahlt hat. Diese Klauseln sind unwirksam, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Wenn der Mieter aber trotzdem zahlt, hat er nur sechs Monate Zeit, den Betrag zurückzuverlangen – versäumt er dies, ist der Vermieter im Vorteil. Hat der Mieter dagegen selbst renoviert, ohne es zu müssen, hat er ebenfalls sechs Monate Zeit, dafür vom Vermieter Schadensersatz zu verlangen.

Wann wird die Verjährung gehemmt?

Die Verjährungsfrist kann unterbrochen werden, indem Klage vor einem Gericht erhoben wird. Dadurch wird Verjährungshemmung erreicht. Gleiches gilt, wenn ein Mahnbescheid beantragt wird.

Auch Ansprüche, die sich zum Beispiel aus einer zu geringen Wohnfläche ergeben, können unter Umständen viele Jahre lang Rückzahlungsansprüche des Mieters bewirken. In einem vom Landgericht München I entschiedenen Fall (Az.: 31 S 6768/13) ist einem Mieter erst nach rund zehn Jahren Mietzeit aufgefallen, dass die von ihm gemietete Doppelhaushälfte rund 15 Prozent kleiner war, als im Vertrag angegeben. Er verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete für den kompletten Mietzeitraum.

Vor dem Amtsgericht hatte er damit noch nicht Erfolg; dieses sprach ihm lediglich Erstattungsansprüche innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zu. Das Landgericht sah es anders: Es sei nicht grob fahrlässig, dass der Mieter nicht schon zu Beginn des Mietverhältnisses die Wohnfläche überprüft habe. Damit begann die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis der Abweichung zu laufen und der Mieter bekommt für den kompletten Mietzeitraum Geld zurück.

Streit um Mieterhöhung

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Tue, 26 Oct 2021 11:52:01 GMT

Mieterhöhungen sind möglich

In Nürnberg fordert eine Vermieterin ihren Mieter auf, einer Mieterhöhung um 15 Prozent zuzustimmen. Statt wie bisher 490 Euro, soll er künftig monatlich 563,50 Euro bezahlen. Zur Begründung bezieht sich die Vermieterin auf den aktuellen Nürnberger Mietspiegel, der bei ihr eingesehen werden könne.

In ihrem Mieterhöhungsverlangen weist sie anhand der Wohnfläche einen Basisbetrag aus und benennt anschließend anhand konkreter Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Lage bestimmte Zu- und Abschläge. Schließlich ermittelt die Vermieterin daraus einen konkreten Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete. Der Nürnberger Mietspiegel weist Mietpreisspannen von +/- 20 Prozent für einen anhand der Merkmale zu ermittelnden Tabellenwert aus. – Der Mieter der rund 80 m² großen Dreizimmerwohnung verweigert seine Zustimmung zur Mieterhöhung.

Urteil: Wegerecht

Vermieterin kämpf sich durch die Instanzen

Also klagt die Vermieterin und scheitert sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht. Das Landgericht hält das Erhöhungsverlangen für nicht ausreichend begründet. Damit sei es formal unwirksam und die Klage unzulässig. Die Vermieterin habe weder den Mietspiegel beigefügt noch in ihrem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne angegeben.

Erst der Bundesgerichtshof stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen allen notwendigen Erfordernissen gerecht wird.

Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleiten. Dabei soll der Umfang so sein, dass es Mieter zumindest ansatzweise möglich wird zu prüfen, ob das Verlangen berechtigt ist. Beziehen sich Vermieter auf einen Mietspiegel, muss ihre Begründung auch die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sind.

Bundesgerichtshof entscheidet – Mietspiegel muss nicht beiliegen

Im konkreten Fall enthält das Mieterhöhungsverlangen alle Angaben zur Wohnung, die erforderlich sind, um anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Somit kann der Mieter überprüfen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Da der Nürnberger Mietspiegel allgemein zugänglich ist – dazu zählt auch, wenn er gegen eine kleine Schutzgebühr erworben werden kann –, muss die Tabelle dem Erhöhungsverlangen nicht beigelegt werden.

Ebenso stört sich der BGH nicht daran, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne angegeben ist, sondern ein konkreter Vergleichswert genannt wird. Die Angabe sei entbehrlich, wenn Vermieter ihr Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist. Sie müssen in diesem Fall nur das ihrer Auffassung nach entsprechende Mietspiegelfeld mitteilen.

Die konkrete Bestimmung der Mietpreisspanne erfordere dann lediglich, so das Gericht, eine schlichte Prozentrechnung (+/- 20 %) unter Zugrundelegung des hier von der Vermieterin mit 627,98 Euro angegebenen Tabellenwerts. Die Spanne von 502,38 Euro bis 753,58 Euro sei daher leicht zu ermitteln.

(BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20)

Quelle https://www.immobilienscout24.de

Streit um Wohnfläche

Tue, 12 Oct 2021 09:50:52 GMT

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Der Begriff der Wohnfläche hat keinen feststehenden Inhalt. Daher gilt es bei preisfreiem Wohnraum zu vereinbaren, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind.

Die Mieter einer Mehr-Etagen-Wohnung in Bonn zweifeln nach einer begehrten Mieterhöhung ihrer Vermieterin die Korrektheit der vereinbarten Wohnfläche an. Statt einer Zustimmung zur Erhöhung, fordern sie knapp 50.000 Euro der erbrachten Mietzahlungen zurück.

Derart konträre Vorstellungen können nur durch einen Richterspruch geklärt werden. Im konkreten Fall endet der Streit sogar mit einem höchstrichterlichen Beschluss. Knackpunkt hierbei ist der Mietvertrag, in dem steht, dass die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ vermietet werde, deren Größe „ca. 180 Quadratmeter“ betrage.

Die tatsächliche Grundfläche beträgt 177 Quadratmeter. Würden die Regelungen der II. Berechnungsverordnung angewendet, ergäbe sich eine Wohnfläche von 144,5 Quadratmetern. Denn die Grundfläche der Räume im Kellergeschoss könnte wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung bei der Wohnflächenberechnung nicht vollständig angesetzt werden.

Allerdings gibt es keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum und der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig. Denn er besitzt keinen feststehenden Inhalt. Die Parteien hatten in § 1 des Mietvertrags vereinbart, dass die Räume in allen drei Geschossen "als Wohnräume" vermietet worden seien. Auch der Zusatz über die hälftige Anrechnung von Balkon, Loggia und Terrasse wurde gestrichen.

Das spricht dafür, dass sich die Parteien auf die vorhandene Grundfläche der Räume geeinigt hatten. Zumal die Mieter die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und genutzt haben. Außerdem stellt eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung keinen Mangel dar, solange die Behörde tatsächlich nicht einschreitet.

Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden. Im konkreten Fall aber gibt es eine Festlegung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollen. Eine solche Vereinbarung zur Beschaffenheit hat immer Vorrang.

Ausgelöst wurde der Streit als die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrte. Hierzu stellten die Richter noch einmal klar, dass für die Berechnung einer Mieterhöhung stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist und jede in einem Mietvertrag über die Wohnfläche enthaltene Angabe für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB ohne jede Bedeutung bleibe.

(BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20)

Quelle: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/news-bgh-urteil-mietflaeche.html?utm_source=sfmc&utm_medium=email&utm_campaign=OEM13_NL_r_con_landlord_insertion_LandlordNewsKW41_2021_B&utm_term=T1&utm_content=manually&sfmc_id=63811282

BGH Urteil zur Rückzahlung der Mietkaution

Mon, 27 Sep 2021 08:53:05 GMT

Neues BGH Urteil zur Mietkaution

Fall:

Mieter einer Wohnung leisteten beim Einzug im Jahr 2005 eine Mietkaution von 1.680 Euro in bar. Seit Mai 2014 stritten sie mit dem Vermieter über angebliche Mängel der Wohnung und zahlten über mehrere Monate nur eine geminderte Miete. Im Februar 2015 endete das Mietverhältnis mit der außerordentlichen Kündigung der Mieter.

Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete, einen Mietausfallschaden, Ersatz von Gutachter- und Renovierungskosten sowie Nebenkostennachforderungen. Die geforderte Summe belief sich auf rund 6.000 Euro.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung von rund 5.000 Euro. Das Landgericht reduzierte diesen Betrag um rund 1.700 Euro; unter anderem deshalb, weil die Mieter in zweiter Instanz mit einem Anspruch auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Barkaution aufgerechnet hatten.

Kautionsrückzahlung wird mit Aufrechnung fällig

Der Vermieter geht daraufhin in Revision, allerdings ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stimmt der Auffassung des Landgerichts zu, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zum Zeitpunkt der Aufrechnung fällig war. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten abgerechnet werden. Das liegt vor, wenn beispielsweise von Vermieter – ohne den Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen – eine erklärte Aufrechnung oder Klageerhebung vorliegt. Auf diese Weise bringen Vermieter zum Ausdruck, dass sich ihr „Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt“.

Mit Zustellung der Klage war im beschriebenen Streitfall diese Voraussetzung erfüllt. Von dem Zeitpunkt an waren sowohl der Vermieter als auch die Mieter befugt, die Kaution bzw. den Anspruch auf deren Rückzahlung mit Forderungen des Vermieters zu verrechnen.

Kein Anspruch auf Mietzahlung nach Renovierung?

Tue, 27 Jul 2021 07:53:38 GMT

Mieterin will keine Miete mehr zahlen! Kommt Sie damit durch?

Eine Mieterin zieht ins Seniorenheim und zahlt die Miete bis zum Ende des Monats, in dem der Umzug erfolgt. Als der Vermieter zwei weitere Mieten bis zum Ablauf des Mietverhältnisses verlangt, beruft sich die Seniorin auf eine mündliche Vereinbarung und weitere Beobachtungen. Kommt sie damit durch?

Das Landgericht Koblenz musste herausfinden, ob eine Seniorin nach Auszug aus ihrer Dachgeschosswohnung noch zwei weitere Mieten schuldete. Die ältere Dame war Mitte März 2019 in ein Seniorenheim gezogen. Ihren Vermieter hatte sie Anfang 2019 von ihrem Vorhaben informiert und – wie von ihr behauptet – vereinbart, dass sie nur noch die vollständige Märzmiete zu zahlen hat.

Im März und April ließ der Vermieter die Wohnung renovieren. Die Handwerker nutzten in dieser Zeit einen in der Wohnung zurückgelassenen Esstisch des Vermieters mit Stühlen sowie einen vom Vermieter gestellten Kühlschrank. Ob sich noch weitere Möbel in der Wohnung befanden und die Handwerker vor Ort auch wohnten, war zwischen den Parteien strittig.

Mieterin kann mündliche Vereinbarung nicht nachweisen

Die Mieterin war der Ansicht, dass es eine mündliche Vereinbarung gab, nach der sie nur die Märzmiete zahlen müsse. Darüber hinaus könne der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlungen weiterer Mieten haben, da die Wohnung im Anschluss an die Handwerker weitervermietet war. Das wiederum bestritt der Vermieter. Es gäbe weder eine Vereinbarung mit der Mieterin, noch wäre es ein Problem gewesen, die Wohnung umgehend freizumachen, wenn die Mieterin die Räume hätte weiterhin nutzen wollen.

Das Landgericht Koblenz stärkte die Position des Vermieters und sah die Mieterin in der Pflicht, die ursprünglich vereinbarte Miete für April und Mai nachzuzahlen. Da sie keine schriftlichen Dokumente zu einer Aufhebungsvereinbarung zum März 2019 nachweisen könne, schulde sie dem Vermieter die vollständige Miete. Eine entsprechende schriftliche Kündigung zum März 2019 lag ebenfalls nicht vor.

Aufenthalt der Handwerker ändert nichts am Mietzahlungsanspruch

Die Behauptung, der Vermieter habe die Wohnung an die Handwerker weitervermietet, daher entfalle ihre Mietzahlung, konnte vom Gericht ebenfalls entkräftet werden. Maßgeblich sei es, ob der Vermieter umgehend die Wohnung wieder zur Verfügung stellen könne, falls die bisherige Mieterin es verlange. Da die Wohnung nur frisch gemalert wurde und nicht umfangreich renoviert, sprach nichts dagegen. Ein Wiedereinzug wäre unproblematisch gewesen. Somit war der Anspruch auf Mietzahlung nicht erloschen.

Quelle www.immobilienscout24.de

(Landgericht Koblenz, Urteil vom 16.02.2021 - 6 S 188/20)

Trinkwasserverordnung und Legionellenprüfung: Diese Pflichten haben Vermieter

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Mon, 12 Jul 2021 09:26:44 GMT

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Wer in Deutschland den Wasserhahn aufdreht, braucht sich in der Regel keine Gedanken darüber zu machen, ob das Wasser ihn krank macht oder nicht. Die Qualität unseres Leitungswassers ist sehr gut. Man kann es bedenkenfrei trinken. Das Umweltbundesamt sieht im Trinkwasser das wichtigste Lebensmittel.

Regelmäßige Kontrolle des Trinkwassers

Trinkwasser steht generell unter ständiger Beobachtung. Große zentrale, aber auch kleine dezentrale Wasserwerke haben dafür Sorge zu tragen, dass das Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität bei den Trinkwasser

-Installationen – also den Wasserleitungen in einem Gebäude – ankommt. Geprüft wird dabei die Qualität des Trinkwassers, welches verschiedenen Anforderungen gerecht werden muss. Dazu gehören:

Allgemeine Anforderungen: Trinkwasser muss rein und genusstauglich sein. Sein Gebrauch darf die menschliche Gesundheit nicht gefährden.

Mikrobiologische Anforderungen: Krankheitserreger, die durch das Wasser übertragen werden können, dürfen einen gewissen Grenzwert nicht überschreiten.

Chemische Anforderungen: Im Trinkwasser dürfen chemische Stoffe nicht in Konzentrationen enthalten sein, die die menschliche Gesundheit gefährden.

Radiologische Anforderungen: Trinkwasser darf keine Stoffe enthalten, die ein oder mehrere sogenannte Radionuklide – also radioaktive Stoffe – enthalten, deren Aktivität oder Konzentration dem Strahlenschutz widersprechen.

Wegen dieser ständigen Kontrollen des Trinkwassers durch die Wasserwerke, kommt das Trinkwasser in der Regel sauber und genussbereit bei den Immobilien an. Dass es schließlich in dieser Qualität auch aus dem Wasserhahn kommt, dafür hat der Eigentümer der Immobilie Sorge zu tragen. Insbesondere Vermieter müssen dabei auf strenge Regeln achten.

Folgen bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung

Ist das Wasser verunreinigt und Mieter werden deshalb krank, kann das für den Vermieter unter Umständen teuer werden.

Verletzt ein Vermieter – egal wie groß seine Wasserversorgungsanlage ist – seine Pflichten, wird das in der Regel als Ordnungswidrigkeit gesehen und hat ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro zur Folge. Kostspielig wird es für ihn insbesondere dann, wenn Mieter gesundheitliche Probleme durch verunreinigtes Trinkwasser bekommen. Wer als Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser seinen Mietern zur Verfügung stellt, begeht sogar eine Straftat – egal wie groß die Trinkwasserverteilungsanlage ist. Die Straftat kann gemäß Infektionsschutzgesetz mit einer Geldstrafe oder mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren bestraft werden.

Zusätzlich muss der Vermieter auch mit Mietminderungen und Schadenersatzforderungen rechnen. Unter Umständen sind sogar Forderungen nach Schmerzensgeld möglich, wenn der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen kann, dass er für die Verunreinigung keine Verantwortung trägt.

Mieter müssen die CO2-Preis-Kosten vorerst doch allein tragen

Mon, 05 Jul 2021 09:33:12 GMT

CO2-Steuer – das müssen Mieter und Vermieter wissen

Aktueller Stand: Mieter müssen CO2-Steuer allein zahlen

Die schwarz-rote Bundesregierung hatte im Mai 2021 verkündet, ein Gesetz zu schaffen, nach dem künftig Vermieter die Hälfte der CO2-Steuer zahlen sollen. Die Steuer auf Heizöl und Gas wurde am 1. Januar 2021 eingeführt und muss bislang nur vom Mieter bezahlt werden. Das wird nun vorerst auch so bleiben. Die Einigung der Bundesregierung, die CO2-Steuer hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen, ist am 22. Juni 2021 offiziell gescheitert. Mieter müssen demnach die CO2-Steuer weiter allein zahlen, Vermieter können sie komplett auf den Mieter umlegen.

Seit 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), darunter fällt auch eine CO2-Steuer auf Öl und Gas. Sie beträgt für 2021 25 Euro pro Tonne CO2. Desto höher der CO2-Erzeugung eines Bürgers ist, etwa durchs Autofahren oder durchs Heizen, desto höher sind demnach auch seine Kosten. Ziel der CO2-Abgabe ist es, die aus diesen Emissionen resultierende Erderwärmung sowie die Versauerung der Meere mithilfe eines höheren Kohlenstoffpreises zu verringern. Die CO2-Steuer wird bis 2025 stetig angehoben.

So wirkt sich die CO2-Steuer auf Mieter und Eigentümer aus

Seit Anfang 2021 betrifft die CO2-Steuer jeden, der mit Gas oder Öl heizt – denn auch darüber wird für CO2-Emmissionen gesorgt. Entrichtet wird die Abgabe automatisch über den Einkaufspreis. Insgesamt verteuert sich 2021 ein Liter Heizöl so um 7,9 Cent, eine Kilowattstunde Erdgas um 0,6 Cent. Diese Steuer wird von Jahr zu Jahr angehoben bis auf 17,4 Cent je Liter Heizöl beziehungsweise 1,3 Cent je kWh Erdgas.

CO2-Steuer: Das müssen Vermieter jetzt wissen

Seit Januar 2021 gibt es in Deutschland die C02-Steuer. Die wird immer fällig, wenn CO2 aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird. Mieter müssen sie deshalb beim Heizen entrichten. Ursprünglich hatten Union und SPD Mitte Mai im Rahmen eines Klimapakts beschlossen, dass künftig der Vermieter zur Hälfte an der Steuer beteiligt werden soll. Das ist mit Stand vom 22. Juni 2021 aber wieder vom Tisch. Mieter zahlen die Steuer weiterhin komplett alleine beziehungsweise kann sie der Vermieter komplett auf den Mieter umlegen.

CO2-Steuer: Das müssen Mieter wissen

Seit Januar 2021 erhebt Deutschland eine C02-Steuer. Die wird immer fällig, sobald Kohlenstoffdioxid aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird. Mieter müssen die Steuer beim Heizen entrichten. Für viele Mieter ist Heizen seitdem um einiges teurer geworden. Um die Mieter zu entlasten, hatten Union und SPD Mitte Mai im Rahmen des Klimapakts beschlossen, nun auch die Vermieter zur Hälfte an der Steuer zu beteiligen. Mit Stand vom 22. Juni 2021 ist dies Einigung aber jetzt vom Tisch. Mieter müssen weiterhin die Steuer komplett alleine Zahlen.

Stellungnahme der Verbände

Die Eigentümerverbände standen den Regelungen von vornherein kritisch gegenüber. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke hielt sie für "nicht akzeptabel" und wollte sie verfassungsrechtlich prüfen lassen, weil der Vermieter keinen Einfluss auf das Heizverhalten und den Warmwasserverbrauch des Mieters habe. Sein Fazit war, dass das Geld für die CO2-Steuer künftig für energetische Sanierungen fehlen würde oder die Vermieter es sich über Mieterhöhungen zurückholen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sprachen vom „Investitionskiller“.

Dem Deutschen Mieterbund (DMB) hingegen gingen die Regeln nicht weit genug. „Die Hälfte der Kostenlast ist natürlich besser als die vollständige Umlage“, sagte die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, Dr. Melanie Weber-Moritz. „Die Lenkungswirkung des Gesetzes kann sich aber erst dann erfolgversprechend entfalten, wenn diejenigen die vollständigen Kosten tragen, die auch die Art der Heizung beeinflussen können.“ Das seien nun mal die Vermieter.

CO² Umlage Jetzt wird es spannend

f20a7935-f112-4695-9a2c-17cc8f291d21 — Tue, 25 May 2021 08:38:32 GMT

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Wer zahlt den CO2-Preis?

Geht es nach der Bundesregierung, teilen sich künftig Vermieter und Mieter die beim CO2-Preis anfallenden Mehrkosten. Der Bundesrat begegnet dem mit Skepsis.

Nach wochenlangem Streit in der Großen Koalition hatte sich am 12. Mai das Kabinett auf einen hälftigen Kostenverteilung geeinigt. Konkret hieß der: Mieter und Vermieter teilen sich im Zuge der Klimaschutzgesetz-Novelle die beim CO2-Preis anfallenden Mehrkosten jeweils zur Hälfte.

Seit Januar 2021 gilt der neue CO2-Preis für Gebäude und lässt das Heizen mit Öl und Gas teurer werden. Nach aktueller Rechtslage ist es üblich, dass die durch den CO2-Preis entstehenden Zusatzkosten in voller Höhe von den Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Das wollten insbesondere die SPD-geführten Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz ändern. Sie hofften, mit einer fünfzigprozentigen Einbeziehung der Vermieter an den Kosten einen Anreiz dahingehend zu erzielen, dass Vermieter stärker in technische Anlagen investieren, die weniger CO2 ausstoßen.

Doch der Bundesrat will diese Entscheidung bislang nicht mittragen. Der zuständige Wohnungsbau-Ausschuss der Länderkammer forderte vielmehr, dass kritisch geprüft werden müsse, wie sich die geplante hälftigen Kostenverteilung als Anreiz für Investitionen auswirke. Befürchtet wird nämlich, dass eine pauschale Beteiligung der Vermieter an der CO2-Abgabe mehr Verärgerung als Tatendrang auslösen könnte. Sinnvoller erscheine es, Vermieter über Förderung zum Energiesparen anzuregen. Auf diese Weise könnten auch die Modernisierungsmieterhöhung für Mieter begrenzt und Nebenkosten reduziert werden.

Pauschale Kostenaufteilung eher Anreizkiller und Hemmnis

Es wäre möglich dass die pauschale Kostenaufteilung ein Anreizkiller und Investitionshemmnis sei. Die zusätzliche finanzielle Belastung entziehe den Wohnungsunternehmen die Mittel, die sie für Klimaschutzmaßnahmen benötigten. Daher sei beim CO2-Preis die einzig gerechte und wirksame Lösung, die Höhe der umlagefähigen Kosten an den Energieverbrauch des Gebäudes zu knüpfen.

Danach müssten in unsanierten Häusern die Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen, während in sanierten Gebäuden die Mieter dafür aufkämen. Hier könnten sie über ihren individuellen Verbrauch die Kosten entscheidend beeinflussen.

Eigentümer dürften nicht für den individuellen Strom- und Wärmeverbrauch von Mieter in die Pflicht genommen werden. Statt Kosten für Vermieter zu erhöhen, sollte die Politik durch das Förderrecht gezielte Investitionsanreize schaffen.

Angesichts vehementer Kritik aus der Immobilienbranche und der Wirtschaft an der geplanten hälftigen Kostenverteilung wird es wohl weiteren Diskussions- und vor allem Handlungsbedarf geben.

Recht auf Untervermietung?

Mon, 26 Apr 2021 08:15:33 GMT

Weitere Stärkung der Mieterrechte! Ist das gut?

Neues Urteil: Recht auf Untervermietung

Mieter, die ihre Wohnung für eine befristete berufliche Abwesenheit untervermieten möchten, müssen weder die Ausweispapiere oder den Arbeitsvertrag der Untermiete: innen vorlegen noch den vereinbarten Untermietvertrag vorzeigen.

Die Mieterin einer Einzimmerwohnung in Berlin-Mitte sollte für ein Jahr in Rom arbeiten. Also bat sie im Sommer 2018 ihre Vermieterin um Erlaubnis, die Wohnung in dieser Zeit möbliert untervermieten zu dürfen. Gleichzeitig teilte sie den Namen, Geburtsort und Beruf der potenziellen Untermieterin mit. Der Vermieterin passte das nicht, sie lehnte eine Untervermietung ab.

Schließlich kündigte die Mieterin im Januar 2019 das Mietverhältnis und die Parteien trafen sich vor Gericht wieder. Denn die Mieterin forderte Schadensersatz in Höhe des entgangenen Untermietzins von 400 EUR monatlich.

Mieterin hat Anspruch auf Schadenersatz

Das Amtsgericht Berlin-Mitte fand die Forderungen der Mieterin plausibel. Der Frau wurde die Untermieterlaubnis unberechtigt verweigert, obwohl ein (gemäß § 553 Abs. 1 GBGB) berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Einzimmerwohnung bestanden hatte.

Die Mieterin wollte persönliche Gegenstände in der Wohnung belassen und einen Wohnungsschlüssel behalten. Es bestand daher kein Grund zur Annahme, dass sie die Wohnung vollständig zu Gunsten der Untermieterin aufgeben wollte. Zudem vertrat das Gericht die Auffassung, dass die Vermieterin über die ihr vorliegenden Informationen hinaus zur Untermieterin keine weiteren Angaben verlangen durfte.

Die Mieterin habe weder die Ausweispapiere der Untermieterin noch den Untermietvertrag oder gar einen Arbeitsvertrag vorlegen müssen. Auch dürfe die Vermieterin keine Auskunft über die Höhe des Untermietzins verlangen, um eine Erlaubnis zu erteilen.

(Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20)

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 22. April 2021.

Recht auf Belegeinsicht Betriebskosten

Mon, 12 Apr 2021 12:37:59 GMT

BGH Urteil zur Belegeinsicht

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Energieausweiß Teil 3

Sun, 24 Jan 2021 11:45:00 GMT

Bedarsorientierter Energieausweiß

1. Was ist ein Bedarfsausweis?

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist eine Form des Energieausweises. Anhand verschiedener Faktoren wie Dämmschicht, Heizung, Fenster etc. ermittelt ein zertifizierter Fachmann den theoretischen Energiebedarf des Hauses. Es entsteht der Bedarfsausweis.

Synonym verkehren noch die Begriffe bedarfsabhängiger Energieausweis, bedarfsorientierter Energieausweis, bedarfsabhängiger Energiepass, Bedarfspass, bedarfsorientierter Energiepass oder bedarfsbasierter Energiepass.

2. Wer braucht einen Bedarfsausweis?

Einen Energieausweis benötigt jeder Eigentümer, der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder eine Immobilie neu vermieten möchte. Es gibt nur wenige Ausnahmen z. B. für Baudenkmale. Ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigen, hängt von vielen Faktoren ab. Der Bedarfsausweis ist immer möglich, kostet jedoch mehr als der Verbrauchsausweis (mehr dazu unter Energieausweis Kosten). Vereinfacht kann man sagen, dass man einen Bedarfsausweis braucht, wenn noch nicht ausreichend Abrechnungsperioden zur Ermittlung des durchschnittlichen Energieverbrauches vorliegen (mindestens 3) oder das Gebäude nicht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügt. Meist ist der preiswerte Verbrauchsausweis die bessere Lösung.

3. Wer stellt den Bedarfsausweis aus?

Egal, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen möchten, es ist immer ein zertifizierter Fachmann hierfür erforderlich oder die Nutzung eines Portales, welches den Energieausweis online anbietet. Selbst dürfen Sie den Energiepass nicht ausstellen. Beispiele für Aussteller von Bedarfsausweisen sind: Energieberater, Architekten, Bauingenieure, Innenarchitekten und Schornsteinfeger.

Wenn Sie einen durch uns empfohlenen Immobilienmakler beauftragen, gehört der Energiepass zum kostenlosen Service. Für Vermietung oder andere Zwecke können Sie nachfolgend günstig einen Bedarfsausweis online erstellen.

Seit dem das Gebäudeenergiegesetz ab dem 01. November 2020 in kraft getreten ist, dürfen auch Techniker/innen mit einer entsprechenden Fortbildung und Handwerker/innen Energieausweise für Nichtwohngebäude ausstellen.

4. Wie sieht ein Bedarfsausweis aus?

Es gibt nur ein Formular für den Energieausweis. Dieses hat 5 Seiten und je nach Art des Ausweises, werden die entsprechenden Felder ausgefüllt. Für den Bedarfsausweis ist die Seite 2 des Energiepasses wichtig. Sie trägt die Überschrift “Berechneter Energiebedarf des Gebäudes”.

5. Was kostet der Bedarfsausweis?

Ein Energiepass in Form des Bedarfsausweises kostet in der Regel 400€ bis 500€.

Energieausweiß Teil 2

Sun, 17 Jan 2021 11:45:00 GMT

Wer erstellt einen Energieausweiß

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Vermieter oder Verkäufer verpflichtet, dem Mieter oder Käufer einen Nachweis über den Energiebedarf des Gebäudes vorzulegen. Dieser Nachweis wird als Energieausweis bezeichnet und manchmal auch als "Energiepass", der im Original oder in Kopie dem Kauf- oder Mietvertrag als Anlage beigefügt wird.

Bei Neubauten wird der Energieausweis für den fertig gestellten Bauzustand ausgestellt. Wer den Energieausweis für Neubauten erstellt, ist auf Landesebene geregelt (siehe § 16 EnEV).

Bestandsimmobilien benötigen einen Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung bzw. Neuverpachtung. Ein Ausweis für ein bestehendes Gebäude kann unter anderem von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt werden. Eine vollständige Liste finden Sie in § 21 EnEV.

Die Gültigkeitsdauer liegt bei bis zu 10 Jahren. Eine Verlängerung des Ausweises ist nicht möglich. Energieausweise werden immer für ganze Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt, wobei es zwei Arten gibt.

Art des Energieausweis

In Deutschland gibt es neben dem bedarfsorientierten Energieausweis den verbrauchsorientierten Energieausweis, der allerdings nicht für jedes Gebäude zulässig ist. Für gemischt genutzte Gebäude, z.B. Wohn- und Geschäftshäuser, gelten besondere Anforderungen.

Bedarfsausweis

Sind Sie Immobilieneigentümer eines Neubaus ist grundlegend ein Bedarfsausweis erforderlich, da noch keine Verbrauchsdaten vorliegen. Hat Ihre Immobilie maximal vier Wohneinheiten und liegt die Bauantragstellung vor dem 1.11.1977, müssen Sie einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Ausnahmen bilden Gebäude, die durch spätere Sanierungen mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung (WSchV) von 1977 entsprechen. Dann dürfen Sie auch einen Verbrauchsausweis beantragen.

Besitzen Sie ein Bestandsgebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder ein Nicht-Wohngebäude, können Sie uneingeschränkt zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählen.

Verbrauchsausweis

Der verbrauchsorientierte Ausweis wird auf Grundlage gemessener Verbrauchsdaten erstellt, wie zum Beispiel mittels drei zusammenhängender Abrechnungen des Energieversorgers. Der Verbrauchsausweis stellt somit den tatsächlich Energieverbrauch dar. Er kann somit bei Mehrfamilienhäusern und älteren, sanierten Immobilien beantragt werden.

Energiepass

Sun, 10 Jan 2021 11:24:25 GMT

Wofür benötige ich einen Energiepass?

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf der Energieeinsparverordnung (EnEV), die in diesem Fall noch bis Mai 2021 gilt. Erst danach gilt das neue Gebäudeenergiegesetz, das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist.

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden in der dazu aktuell noch geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) beschrieben.

Bauherren oder Eigentümer müssen sicherstellen, dass sie vom Planer oder Architekten einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um die KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen.

Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Eigentümerversammlung was ist das und wie läuft sie ab?

Sun, 27 Dec 2020 12:39:02 GMT

Eigentümerversammlung was ist das und wie läuft sie ab?

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist eine Zusammenkunft aller Stimmberechtigten oder ihrer Vertreter in einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage. Sinn und Zweck ist der Austausch über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Beschlussfassung über verschiedene Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums. Die Eigentümerversammlung gibt Eigentümern die Möglichkeit an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Sie dient der Willensbildung und zudem eine Beratungs- und Kontrollfunktion.

Wie oft gibt es eine Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung muss turnusmäßig mindestens jährlich einberufen werden. In der Regel findet die Eigentümerversammlung im Sommer statt, da dann sämtliche Unterlagen des letzten Wirtschaftsjahres vorliegen. Die Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung gehört zu den Pflichten des WEG-Verwalters.

Zusätzlich zu der jährlichen Versammlung muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Einberufungsberechtigt sind neben dem Verwalter auch der Vorsitzende des Beirats oder sein Stellvertreter.

Die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung

Die Ladung muss in Textform binnen einer Frist von grundsätzlich zwei Wochen erfolgen. In besonders dringlichen Fällen kann die zweiwöchige Frist auch unbeachtet werden. Formelle Voraussetzung der Ladung ist ferner, dass die Eigentümer über die Tagesordnung informiert werden. Den Wohnungseigentümern muss kein konkreter Beschlussantrag mitgeteilt werden, aber es muss der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Ansonsten sind die Beschlüsse grundsätzlich nicht wirksam und anfechtbar. Sind und Zweck dieses Gesetzes (§ 23 Abs. 2 WoEigG) ist, dass die Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte vorbereitet werden. Durch die Ankündigung sollen die Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden und sie erhalten die Möglichkeit, sich auf die verschiedenen Themen vorzubereiten. Nach der Durchsicht der Tagesordnung können sie frei entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen oder nicht. Eine spontane Ergänzung der Tagesordnungspunkte und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung ist daher nicht möglich.

Beschlussfassung über die Abrechnung des Wirtschaftsjahres

Regelmäßig wird bei einer Eigentümerversammlung über die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres beschlossen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist immer dann anfechtbar, wenn den Eigentümern nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen vor der Versammlung einzusehen.

Die Universalversammlung

Von der grundsätzlichen Anfechtbarkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse bei fehlerhafter Ladung gibt es eine Ausnahme:

Kommen sämtliche Wohnungseigentümer auch ohne ordnungsgemäße Ladung zusammen liegt eine Universalversammlung vor. Bei einer Universalversammlung werden sämtliche Einberufungsmängel geheilt, wenn alle Wohnungseigentümer einstimmig festlegen, dass sie eine Eigentümerversammlung abhalten und dort über bestimmte Angelegenheiten beschließen wollen. Voraussetzung ist jedoch ferner, dass alle Eigentümer Kenntnis davon haben, dass die gesetzlichen Vorschriften umgangen werden. Nimmt ein Wohnungseigentümer ohne erkennbaren Widerspruch an einer Universalversammlung teil, wird von einem stillschweigenden Verzicht seinerseits auf die Einhaltung der gesetzlichen Formalien ausgegangen. Eine Universalversammlung unter Beteiligung von Stellvertretern ist nicht möglich, es müssen zwingend die Wohnungseigentümer persönlich anwesend sein.

Mietkaution richtig abrechnen: So geht es für Vermieter

Tue, 22 Dec 2020 10:30:00 GMT

Die Kaution ist ein Sicherungsmittel des Vermieters und nach Beendigung des Mietverhältnis in dem Umfang zurück zu bezahlen, in dem sie nicht mehr gebraucht wird. Vermieter bekommen eine ausreichende Überlegungs- und Prüfungsfrist für Ihre Ansprüche. Das kann bei zu 6 Monate und mehr sein. Sobald feststeht, welche Summe der Mieter von der Kaution zurückbekommen soll, muss man als Vermieter eine sogenannte Kautionsabrechnung erstellen.

Was muss man bei der Abrechnung der Mietkaution beachten? Wann und in welcher Form ist die Kaution an den Mieter zurück zu zahlen?

I. Abrechnungspflicht über Mietkaution für Vermieter

Damit der Vermieter die Kaution bzw. Teile der Kaution rechtmäßig einbehalten darf, ist gegenüber dem Mieter über die Mietkaution abzurechnen.

Dabei ging man bisweilen davon aus, dass dem Mieter eine genaue Abrechnung zu erteilen ist (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08. 2008, Az.: 8 W 34/08). Es sollte also eine ausdrückliche Kautionsabrechnung zu erstellen sein, in der der Vermieter mit seinen Gegenforderungen aufrechnet (AG Frankenthal 30.10.2014, Az.: 3a C 270/14).

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun dass der Vermieter seine Abrechnungspflicht auf zweierlei Arten erfüllen kann: Die Abrechnung der Kaution kann nach Ansicht des BGH sowohl ausdrücklich als auch konkludent (Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17):

Bei einer ausdrücklichen Abrechnung sind die geforderten Positionen des Vermieters aufzuführen und das Kautionsguthaben gegenzurechnen.

Bei einer konkludenten Kautionsabrechnung erhebt der Vermieter Klage über die von ihm geforderten Ansprüche. Durch die Klageerhebung stellt der Vermieter klar, welche Ansprüche er gegen den Mieter stellt und in welcher Höhe die Ersatzpflicht des Mieters gegeben ist. Der Mieter kann sich dann durch die Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch über das Kautionsguthaben dagegen verteidigen.

II. Inhalt der ausdrücklichen Kautionsabrechnung

Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen von § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17). Aus der Abrechnung der Mietkaution muss sich schlüssig die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben und evtl. Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden (AG Frankenthal 30.10.2014, Az.: 3a C 270/14).

Es sollten folgende Angaben in der Abrechnung der Mietkaution erfolgen:

aktuelle Höhe der Mietkaution mit Zinsen

Abzüge der Bank durch Kapitalertragssteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer,

Abzüge durch Verrechnung mit Ansprüchen des Vermieters: Hier sind die Anspruchsart bzw. der Anspruchsgrund und die jeweilige Höhe einzeln aufzuführen. Dabei können sowohl die unbestrittenen als auch die bestrittenen Forderungen aufgeführt werden (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17):

Bei Verrechnung: Separate ausdrückliche Aufrechnungserklärung des Vermieters, mit welchen Gegenforderungen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet wird: Hier sind dann noch einmal Anspruchsgrund und Höhe anzugeben.

Angabe des Betrages der Mietkaution, der an den Mieter zurück gezahlt wird; u.U. unter Angabe des Kontos ODER Aufforderung noch offene Beträge an die Vermieter zu zahlen, wenn die Kautionssumme die Ansprüche des Vermieters nicht abdeckt.

Anmerkung: Es empfiehlt sich für den Vermieter bei der Abrechnung der Mietkaution die eine Verrechnung enthält, die insoweit relevante Belege und Rechnungen bzw. Kostenvoranschläge für Reparaturen beizufügen. Typische Beispiele für Verrechnungen sind hier z.B. Schadensersatzansprüche, nicht gezahlte Mieten oder Nebenkosten(Nachzahlungen).

III. Wer zahlt die Kosten für das Kautionskonto?

Das ist streitig. Nach einer Ansicht sind die Kosten für die Auflösung des Kautionskontos vom Mieter zu tragen — werden sie vom Vermieter verauslagt so können sie von der Kautionssumme abgezogen werden (AG Frankenthal 30.10.2014, Az.: 3a C 270/14). Andere Gerichte wie u.a. das Landgericht München I lehnen das ab (Entscheidung vom 03.07.1997, Az.: 7 O 18843/96).

Einigkeit besteht mehr oder weniger darüber dass die Kontoführungsgebühren während der Mietzeit zumindest nicht erstattungsfähig sind. Sie gehören zu den Verwaltungskosten des Vermieters und sind allein von diesem zu tragen.

IV. Bis wann ist die Kautionsabrechnung zu erstellen?

Es besteht keine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist (AG Frankenthal 30.10.2014, Az.: 3a C 270/14). Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung (und Rückzahlung) zu die von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Allerdings ist nach dem BGH nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen. In der Regel kann man dabei von einer „Frist“ von 3 bis 6 Monaten ausgehen (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17). Bei komplizierten Sachverhalten kann sich diese „Frist“ verlängern. Maßgeblich ist, dass , dass der Vermieter die von ihm geltend gemachten Ansprüche aus dem Mietverhältnis beziffern kann.

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters für die Mietkaution wird dann mit ausdrücklicher oder konkludenter Abrechnung fällig (BGH Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17).

V. Zusammenfassung

Wollen Vermieter die Mietkaution gegenüber dem Mieter abrechnen, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie können eine schriftliche Abrechnung erstellen oder Klage über ihre Ansprüche gegen die Mieter erheben und damit konkludent abrechnen. Eine einzige richtige Form der Abrechnung gibt es also nicht. Maßgeblich ist aber in beiden Fällen, dass man als Vermieter die genauen Ansprüche gegen den Mieter benennen und beziffern kann. Zeitlich gesehen gibt es insoweit keine starre Abrechnungsfrist

Winterdienst. Wer ist zuständig?

Sun, 20 Dec 2020 10:51:06 GMT

Winterdienst: Wann Mieter und Eigentümer Schnee räumen müssen

Winterdienst: Wer ist in der Pflicht?

Generell zuständig für die Verkehrssicherheit auf öffentlichen Straßen und Wegen sind zwar die Gemeinden. Die können aber die Sicherheit für Gehwege auf die Anlieger übertragen, also im Regelfall auf die Grundstückseigentümer. Diese sind dadurch im Winter zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Sie wiederum dürfen ihre Verpflichtungen aber auch auf einen Winterdienst oder auf die im Haus wohnenden Mieter abwälzen (BGH, Az.: VI ZR 126/07).

Alternativ wäre auch ein Absatz in der Hausordnung möglich, sofern diese wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist. Auch müssen alle Rechte und Schneeräumpflichten geregelt sein, also zum Beispiel konkret, dass die Mieter eines Hauses abwechselnd streuen müssen. Oder es müsse einen Hinweis auf kommunale oder landesrechtliche Vorgaben geben, die den Inhalt des Winterdienstes – also zeitlichen und räumlichen Umfang – festlegen.

Beauftragt der Vermieter stattdessen einen externen Dienstleister mit dem Schneeräumen, ist der Mieter fein raus – zumindest, was die körperliche Ertüchtigung betrifft. Dafür kann der Vermieter aber die anfallenden Kosten über die Betriebskosten abrechnen und dem Mieter in Rechnung stellen.

Vermieterpflichten beim Winterdienst

Eine Vermieterpflicht: Beim Winterdienst müssen Vermieter auch die Geräte fürs Schneeräumen zur Verfügung zu stellen.

Auch wenn die Schneeräumpflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurde, ist der Vermieter noch lange nicht von jeglicher Verantwortung befreit. Das sind seine weiteren Pflichten:

Organisation des Winterdienstes

Eine faire Aufteilung des Winterdienstes ist Pflicht. Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass alle Mietparteien gleichermaßen für den Winterdienst verantwortlich sind, muss das auch umgesetzt werden. „In diesem Fall ist es Sache des Vermieters, einen Schneeräumplan aufzustellen, damit klar ersichtlich ist, wann welcher Mieter die Arbeiten durchzuführen hat.

Geräte und Material fürs Räumen und Streuen

In der Regel muss der Vermieter alle notwendigen Geräte und Streumittel zur Verfügung stellen. Dazu zählen beispielsweise Schneeschaufel, Besen, Splitt oder Sand. Das Streumaterial kann auch zur Mieterpflicht gemacht werden, allerdings laut gängiger Rechtsprechung nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht oder nachträglich so vereinbart wurde. Streusalz ist übrigens in den meisten Satzungen der Kommunen verboten. Als Ersatz kommen stattdessen Asche, Sand oder Split zum Einsatz.

Kontroll- und Überwachungspflicht

Der Vermieter hat weiterhin eine Kontroll- und Überwachungspflicht, egal ob die Mieter oder der Winterdienst das Schneeräumen übernehmen. Das heißt, er muss regelmäßig Streife laufen und prüfen, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde.

Verkehrssicherungspflicht

Auch wenn der Bürgersteig gesichert ist, Dachlawinen und Eiszapfen, von denen Gefahren für Passanten ausgehen, fallen in den Verantwortungsbereich des Eigentümers. Der muss auch Passanten mittels eines Warnschilds vor etwaigen Dachlawinen warnen. Verletzt eine abgehende Lawine einen Passanten, haftet der Eigentümer für den entstandenen Schaden.

ACHTUNG

Die Räum- und Streupflicht lässt sich grundsätzlich nicht durch Warnschilder umgehen, weil sie die Verkehrssicherungspflicht nicht aufheben. Sie können jedoch den Nutzer veranlassen, besonders vorsichtig zu sein.

Mieter: Pflichten und -rechte beim Schneeräumen

Schneeräumen kann Mieterpflicht sein – Rechte haben Mieter dabei aber auch.

Sofern das Fegen beziehungsweise Räumen und Streuen im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, müssen Mieter zum Winterdienst antreten.

Sprich: Durch einen klaren Hinweis zur Räum- und Streupflicht im Mietvertrag, oder über einen Absatz in der Hausordnung, sofern dieser Bestandteil des Mietvertrages ist. Es reicht hingegen nicht aus, wenn der Vermieter einen Schneeräumplan in den Briefkasten der Mieter wirft.

Mieter können beim Schneeschippen zudem auf eine faire Aufteilung pochen: Keiner von ihnen darf unangemessen benachteiligt werden. In der Regel können Mieter davon ausgehen, dass sie die nötigen Geräte und Materialien für den Winterdienst gestellt bekommen.

Überblick: Aufteilung des Winterdienstes zwischen Mieter und Vermieter

Ist das Schneeräumen Mieterpflicht, sind die Aufgaben wie folgt aufgeteilt:

Winterdienst für Vermieter

Faire Organisation, zum Beispiel über einen Schneeräumplan

Bereitstellung der notwendigen Geräte zum Schneeräumen und in der Regel auch des Streumaterials

Regelmäßige Überwachung, ob auch ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde

Maßnahmen zum Schutz vor Dachlawinen und Eiszapfen

Schneeräumen für Mieter

Regelmäßiges Räumen und Streuen

Unter Umständen, sofern dies ausdrücklich vereinbart wurde: Beschaffen und Zahlen des Streumaterials

WEG: Regelung des Winterdienstes in der Eigentümergemeinschaft

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fassen die Eigentümer in der Regel einen Beschluss, in dem sie den Winterdienst im Rahmen einer Hausordnung regeln. Alternativ können sie auch den Hausverwalter ermächtigen, eine Hausordnung aufzustellen. Dieser ist für die Durchführung der Hausordnung verantwortlich und kann jeden Eigentümer, der seiner Schneeräumpflicht nicht nachkommt, auch förmlich abmahnen (§ 27 WEG).

Die Wohnungseigentümer können auch mehrheitlich beschließen, einen Dritten mit dem Winterdienst zu beauftragen. Die Kosten dafür werden unter den Eigentümern aufgeteilt, meist nach der Größe ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum.

ACHTUNG

Schneeräumpflicht für alle nur einstimmig möglich

Zwar können Wohnungseigentümergemeinschaften per Mehrheitsbeschluss einen externen Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragen. Umgekehrt kann aber kein einzelnes Mitglied per Mehrheitsbeschluss gezwungen werden, turnusmäßig selbst Schnee zu räumen. Die Entscheidung fürs Schaufeln und Streuen muss einstimmig ausfallen.

Faire Organisation beim Schneeräumen

In einem Mehrfamilienhaus muss in der Regel niemand den Winterdienst allein übernehmen, weil er beispielsweise im Erdgeschoss wohnt. Das gilt für Wohnungseigentümer genauso wie für Mieter. Der Schneeräumplan soll demokratisch sein und darf keinen Bewohner unangemessen benachteiligen. Diese Auffassung bestätigten bereits mehrere Gerichte.

Eine Möglichkeit zur Organisation ist ein Schneeräumplan, der für jeden Bewohner gut sichtbar ausgehangen ist, zum Beispiel im Treppenhaus. Häufiger Turnus, wenn alle gleichermaßen Schneeräumen müssen, ist ein wöchentlicher Wechsel. Allerdings kann es dabei passieren, dass einige Bewohner Glück mit dem Wetter haben und nie zum Schneeschippen antreten müssen, andere hingegen jedes Mal vom Neuschnee erwischt werden.

Alternativ kann die Räumpflicht auch per Schneekartensystem organisiert werden, wie Depel vom Mieterverein Köln empfiehlt. „Dem Mieter, der die Schneekarte in den Händen hält, obliegt die Streupflicht für einen Tag. Nur wenn er aufgrund von Witterungsverhältnissen tatsächlich seinen Winterpflichten nachkommen musste, darf er die Schneekarte an den nächsten Mieter weitergeben.

Streu- und Räumzeiten: Wann geräumt werden muss

Zu welcher Uhrzeit Hausbesitzer, Vermieter oder Mieter ihren Winterdienst ausüben müssen, richtet sich nach der jeweiligen Ortssatzung ihrer Stadt oder Gemeinde. Unter der Woche gilt die Räum- und Streupflicht meist zwischen sieben und 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen beginnt sie oftmals um acht oder neun Uhr und gilt bis 20 Uhr. Bitter für Langschläfer: Um diese Zeiten muss der Weg bereits geräumt sein, es reicht also nicht, Punkt sieben Uhr mit dem Schaufeln zu beginnen.

Morgens und abends schneeräumen ist übrigens auch nicht genug. Bei starkem Schneefall muss im Zweifel auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden, laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VI ZR 49/03). Jedoch müssen Anwohner bei starken Schneewehen „nicht alle Viertelstunde raus“, beschwichtigt Rechtsanwalt Frieser, „sondern eben in regelmäßigen Abständen.“ Aber: Bei Glatteisbildung muss in der Regel unverzüglich gestreut werden.

Nicht nur auf Privatgrundstück: Wo genau die Schneeräumpflicht gilt

Winterdienst, Schneeräumen, Schneeräumpflicht, Wege, eine Schneeschaufel und ein geräumter Weg im Schnee, Foto: Edler von Rabenstein/stock.adobe.com

Die Schneeräumpflicht gilt für verschiedene Wege am und um das Grundstück. Foto: Edler von Rabenstein/stock.adobe.com

Die Räum- und Streupflicht betrifft alle Gehwege entlang privater Grundstücke. Dazu zählen auch unbefestigte Wege. Abkürzungen und Nebenwege auf dem Privatgrundstück darf der Schneeräumpflichtige jedoch auslassen, solange der Hauptweg verkehrssicher ist. Wenn kein Bürgersteig am Zaun entlangläuft, müssen Anwohner eine Bahn am Straßenrand freischaufeln. Die begehbare Spur sollte in der Regel mindestens 1,20 Meter breit sein, sodass zwei Fußgänger mit Kinderwagen oder Einkaufstasche aneinander vorbeigehen können. Die genaue Wegbreite richtet sich allerdings meist nach der Kommune. Von den meisten Kommunen sind die Wegbreiten wie folgt festgelegt:

Oft genutzte Fußwege wie Eingangsbereiche, Bürgersteige und Gehwege vor dem Haus: 1,20 bis 1,50 Meter.

Weniger oft genutzte Wege, etwa zu Mülltonnen, Parkplätzen und anderen zu erreichenden Orten auf dem Grundstück: mindestens 0,50 Meter.

Womit streuen: Die meisten Kommunen verbieten Streusalz, weil es die Umwelt zu stark belastet. Asche, Sand, Granulat oder Splitt bieten eine gute Alternative. Solche abstumpfenden Mittel gibt es beispielsweise im Baumarkt oder beim städtischen Wertstoffhof. Viele Gemeinden stellen außerdem Streugutkisten auf, aus denen sich Bürger bedienen dürfen.

Wohin mit dem Schnee: Der Schnee sollte nicht auf den Gehweg, die Fahrbahn oder das Nachbargrundstück geschippt werden. Am besten türmen sich die Schneehaufen im Garten oder die Schneeräumenden legen in Absprache mit den Nachbarn auf einer Parkfläche ein gemeinsames Depot für den Schnee an. Bietet nur der Gehweg einen Ablageplatz, sollte der Schnee grundsätzlich nur auf dem der Fahrbahn zugewandten Rand angehäuft werden. Dadurch darf er allerdings keine Behinderung darstellen, etwa indem Radwege versperrt werden oder der Verkehr gefährdet wird. Rinnsteine und Abwasseröffnungen müssen dabei frei bleiben.

Bei Urlaub oder Arbeit: Vertretung für die Schneeräumpflicht

Schneeräumen verpflichtet. Wer mit dem Winterdienst dran ist, aber nicht kann, muss sich in der Regel um eine Vertretung kümmern. „Das gilt für Mieter wie für Wohnungseigentümer, und egal ob es aufgrund von einer Geschäftsreise oder Urlaub ist.

Überwachen muss der ursprünglich Zuständige seine Vertretung nur im zumutbaren Rahmen. Wer zum Beispiel in den Urlaub fährt, hat zumindest laut einem Einzelfallurteil keine Überwachungspflicht (OLG Köln WuM 1995, 316). Vergisst der Vertreter den ihn übertragenen Schneeräumdienst, haftet er in der Regel selbst dafür. Wenn die Vertretung sich aber meldet, weil sie sich zum Beispiel das Bein gebrochen hat und doch nicht Schneeräumen kann, muss der ursprünglich Zuständige für weiteren Ersatz sorgen.

Ausgerutscht: Wer bei Unfall haftet

Winterdienst, Unfall, Haftung Winterdienst, eine Frau ist im Schnee ausgerutscht,

Schlecht geräumt, dann ausgerutscht: Nun stellt sich die Frage, wer bei Unfall haftet.

Ob Eigentümer, Mieter oder externer Dienstleister: Wer für den Winterdienst zuständig ist, muss für Sicherheit sorgen. Denn schnell ist es passiert: Ein Passant rutscht auf dem glatten Bürgersteig aus und bricht sich das Bein. Zunächst fällt die Haftung auf den Eigentümer, da es generell seine Pflicht ist, für einen freien Gehsteig zu sorgen. Allerdings kann er den laut Mietvertrag fürs Schneeräumen verantwortlichen Mieter in Regress nehmen, ihm also die Haftung übertragen. Geschah der Unfall, weil der Passant fahrlässig gehandelt hat, kann es zur Haftungsreduktion oder sogar zu einem Haftungswegfall kommen. Das bedeutet, dass der Eigentümer nicht die volle Haftung übernimmt und nur für einen Teil des Schadens einstehen muss.

Bei Unfällen aufgrund eines versäumten Winterdienstes hilft in der Regel die folgende Versicherung:

Für Mieter: Privathaftpflicht

Für Eigenheimbewohner: Privathaftpflicht

Für Eigentümer von Mietshäusern oder -wohnungen: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Tipp externer Winterdienst: keine Haftung plus Steuervorteile

Wird ein Hausmeister oder ein externer Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, so haftet dieser. Räumt und streut das Unternehmen nicht oder nur schlampig, muss es für Schäden aufkommen, falls jemandem etwas zustößt (BGH, Az.: VI ZR 126/07).

Ein weiteres Plus: Die Kosten für den Winterdienst sind steuerlich absetzbar. Sie zählen zu den sogenannten ‚haushaltsnahen Dienstleistungen‘, über die 20 Prozent der Lohnkosten von Dienstleistern von der Steuer abgezogen werden können. Vorausgesetzt, die Arbeit wird von einem Fachunternehmen oder einem Selbstständigen erledigt. Der maximale Betrag des Abzugs liegt bei 4.000 Euro im Jahr.

Das gilt auch für Mieter, wenn ein Hausmeisterdienst das Schneeräumen übernimmt und sie diesen über ihre Nebenkosten bezahlen. In dem Fall können sie die entsprechenden Teile der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen. Wichtig dabei: Die Rechnung muss per Überweisung gezahlt worden sein. Bargeldzahlung akzeptiert das Finanzamt in der Regel nicht.

Abrechnungszeitraum Nebenkostenabrechnung

Sun, 20 Dec 2020 09:50:27 GMT

Nebenkostenabrechnung – Diese Fristen müssen Mieter kennen

Abrechnungszeitraum Nebenkostenabrechnung

Die meisten Vermieter orientieren sich bei der Nebenkostenabrechnung am Kalenderjahr und rechnen vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres ab. Laut Gesetz darf der Abrechnungszeitraum nicht mehr als 12 Monate betragen. Ist der Abrechnungszeitraum zu lang, ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft und womöglich ungültig. Ein kürzerer oder vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum ist dagegen möglich. Wenn du eine Wohnung beispielsweise im Juli beziehst, kann dein Vermieter die Monate Juli bis Dezember mit dir abrechnen. Von den Jahreskosten brauchst du nur den Anteil bezahlen, der deiner Mietdauer entspricht.

Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnung

Dein Vermieter hat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ein Jahr Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Die Abrechnung für das Jahr 2017 musst du beispielsweise spätestens am 31. Dezember 2018 erhalten. Kommt die Abrechnung zu spät bei dir an, musst du die Abrechnung unter Umständen nicht bezahlen. Sie ist mit Verspätung nur dann gültig, wenn dein Vermieter nichts für die Verspätung kann.

Widerspruchsfrist für Nebenkostenabrechnung

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hast du ein volles Jahr Zeit die Rechnung auf formelle und inhaltliche Fehler zu prüfen. Wenn dir einzelne Kostenpositionen ungerechtfertigt vorkommen, kannst du vom Vermieter fordern alle Belege einzusehen, die er für die Abrechnung benutzt hat. Wenn du bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung Fehler entdeckst, hast du das Recht Widerspruch einzulegen. Die Abrechnung muss dann neu erstellt werden. Egal, ob die Abrechnung beim zweiten Mal niedriger oder höher ausfällt – du musst am Ende immer nur den niedrigeren Betrag bezahlen.

Nebenkostenabrechnung Frist für Nachzahlung

Wenn du mit der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung erhälst und dir der Vermieter keine individuelle Zahlungsfrist gesetzt hat, hast du 30 Tage Zeit den Betrag zu überweisen. Wenn dir die Abrechnung ungerechtfertigt erscheint, kannst du den Betrag zunächst unter Vorbehalt zahlen. So gerätst du nicht in Zahlungsverzug. Stellt sich nach einer sorgfältigen Prüfung heraus, dass der Betrag tatsächlich zu hoch war, kannst du die Differenz zurückfordern, oder mit den Vorauszahlungen für das nächste Jahr verrechnen

Nebenkostenabrechnung Frist für Auszahlung des Guthabens

Ergibt sich bei der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben für dich, muss dein Vermieter es umgehend, innerhalb von 30 Tagen an dich auszahlen. Soll dein Guthaben mit zukünftigen Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet werden, solltest du beachten, dass dein Anspruch auf das Guthaben nach drei Jahren verjährt.

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